Cy Capital vai investir R$ 1,2 bilhão em novo fundo logístico; cap rate de saída é estimado em 7,5%

Montante, oriundo de uma captação de R$ 833 milhões e mais R$ 400 milhões, será destinado à construção de seis galpões de alto padrão;
Trata-se do segundo fundo da companhia destinado ao setor logístico e, pela primeira vez, ao menos um deles será implementado fora de São Paulo.

Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital

Por: SiiLA News

18/07/2024

A Cy Capital, gestora de fundos imobiliários que tem a Cyrela como controladora, vai investir R$ 1,233 bilhão em um novo fundo destinado a condomínios logísticos.

Os recursos, oriundos de uma captação de R$ 833 milhões e um endividamento de R$ 400 milhões, servirão para a construção de seis novos galpões de alto padrão (A+ e A), sendo um deles já confirmado no Rio de Janeiro. Este é o primeiro empreendimento fora de São Paulo no qual o fundo aposta. A empresa, porém, possui um imóvel em Extrema, interior de Minas Gerais, que não faz parte do fundo.

Segundo o sócio e head de logística da Cy Capital, Bruno Ackermann, os demais galpões devem ser construídos dentro de um raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo. Há, ainda, a possibilidade da gestora de buscar terrenos em regiões próximas à Brasília e Belo Horizonte.

"Nossa tese com os investidores era levantar esse fundo agora porque estamos enxergando um crescimento de mercado e consistência na vacância. Ou seja, é um momento bom para colocar em prática esses desenvolvimentos", afirmou Ackermann ao REsource.

A busca é por terrenos com, no mínimo, 100 mil metros quadrados para projetos construtivos que podem variar entre 40 mil a 50 mil metros quadrados.

Ainda de acordo com o executivo, o cap rate de saída para esse novo fundo está estimado em 7,5%, podendo chegar a 8%, caso a performance dos ativos seja positiva.

Questionado sobre as principais demandas para os espaços, Ackermann cita o e-commerce, mas alerta para o crescimento da demanda por parte de outros setores.

"Hoje temos um grande demandador de espaço que é o e-commerce, setor que consideramos uma fonte de demanda principal. Porém, temos visto crescimento na demanda de operadores logísticos, produtos farmacêuticos e setor automotivo", indica.

A previsão da Cy Capital para esse segundo fundo segue a tese do primeiro: três a cinco anos para construção e início da operação, além de outros três anos para estabilização e venda do ativo.

Ackermann lembra, no entanto, que um dos ativos lançados no primeiro fundo, localizado em Guarulhos (SP), superou as expectativas, atingindo maturidade em apenas dois anos.

Expectativa para o mercado

Para o sócio da Cy Capital, a expectativa para o mercado logístico é vista com otimismo. Na sua avaliação, os próximos anos devem ser caracterizados por uma oferta controlada e uma vacância estável.

"A entrega de novos galpões vai ficar muito próxima da absorção líquida, o que significa que não vamos ter impacto na vacância no prazo de dois a três anos, obviamente falando dos mercados dentro de um raio de 30 quilômetros de grandes metrópoles. Além disso, observamos uma tendência de aumento no preço de locação. É uma correção no valor do aluguel que, ao nosso olhar, ficou estagnado por longo período, o que deve gerar reajustes nos preços no curto prazo", analisa.

Primeiro fundo da Cy Capital já gerou desinvestimento

No primeiro fundo logístico lançado pela Cy Capital, a companhia desenvolveu quatro galpões logísticos. Um deles está localizado em Embu das Artes e tem 30 mil metros quadrados. Outro fica na Marginal Tietê, em São Paulo, com 24 mil metros quadrados. Outros dois ficam em Guarulhos, sendo que um deles já foi vendido pela empresa por R$ 126,5 milhões em abril deste ano.

A venda teve uma taxa interna de retorno de 54,2% e um Multiple on Invested Capital (MOIC) de 1,47 vez.

"Esse galpão de Guarulhos foi uma exceção bastante positiva. Quanto antes a venda ocorrer melhor", salienta.

Latam

Brasil

Nacional

Galpões

Market Analytics

Investimentos

SOBRE SiiLA

Fundada em 2015, a SiiLA é a principal fonte de informações e inteligência para o mercado imobiliário comercial, oferecendo insights, notícias e eventos para a América Latina. As soluções da SiiLA proporcionam uma maior precisão, eficiência e vantagens estratégicas para todos os profissionais e empresas do setor.