Pela legislação, o direito de preferência se aplica sempre que um imóvel locado é colocado à venda. O proprietário deve notificar formalmente o locatário, garantindo igualdade de condições em relação a terceiros. 

“O Direito de Preferência é aplicado de forma obrigatória sempre que o imóvel estiver locado, mesmo sem disposição contratual”, afirma Ana Taques, sócia do Siqueira Castro Advogados. 

Segundo ela, o locador deve informar preço, forma de pagamento e demais condições da operação. Há, contudo, exceções relevantes como permuta, doação, integralização de capital e decisões judiciais. 

Na prática, o cumprimento do direito depende de aspectos técnicos, principalmente da averbação do contrato na matrícula do imóvel. 

“O Direito de Preferência é respeitado com muito mais propriedade quando o contrato está averbado”, explica Taques. 

Ainda assim, o Judiciário frequentemente reconhece o direito à indenização por perdas e danos em casos de descumprimento, mesmo sem averbação, o que mantém o risco jurídico elevado. 

A sofisticação das transações trouxe alternativas que, na prática, reduzem o alcance do direito de preferência. Entre as mais comuns estão: permuta e doação; integralização em capital social; venda em bloco (portfólios); falta de averbação do contrato e precificação acima do mercado 

“Diversas são as formas utilizadas pelos proprietários e investidores para que o Direito de Preferência seja contornado”, afirma a advogada. 

Em ativos institucionais, como lajes corporativas e galpões logísticos, o tema ganha complexidade adicional. 

“Esses ativos envolvem estruturas como fundos imobiliários e SPEs, com negociações mais complexas e valores elevados. Muitas vezes são vendidos em bloco, o que não interessa a um locatário que ocupa apenas parte do empreendimento”, diz. 

Ignorar o direito de preferência pode gerar consequências significativas. 

“O proprietário pode responder por perdas e danos e até ter a venda anulada, com devolução dos valores recebidos”, alerta Taques. 

O locatário, por sua vez, pode buscar a adjudicação do imóvel. 

“É possível requerer judicialmente a transferência do imóvel para si, nas mesmas condições da venda, desde que o valor seja depositado em juízo dentro do prazo legal”. 

A judicialização é frequente. Segundo Taques, a nulidade de vendas por descumprimento do direito de preferência é tema recorrente nos tribunais. 

O entendimento costuma ser casuístico, analisando se houve notificação adequada e igualdade de condições. Em geral, a tendência é reforçar a proteção ao locatário quando os requisitos legais são claros. 

Em ativos ocupados por grandes empresas, o direito de preferência se torna um elemento central na negociação. 

“O direito de preferência é decisivo, pois envolve proteção do ponto comercial, benfeitorias e valorização do imóvel”. 

Esse fator também impacta diretamente o comportamento de investidores institucionais. 

“O risco está em investir tempo e recursos e ter a oferta coberta pelo locatário, gerando prejuízo com custos já incorridos”. 

A possibilidade de exercício do direito influencia o valuation e a estruturação das operações. 

“O impacto depende de fatores técnicos, jurídicos e de mercado, sendo fundamental para determinar o valor justo”, explica Taques. 

Como resposta, o mercado tem buscado maior previsibilidade por meio de mecanismos como averbação do contrato, notificações formais com prazo definido, cláusulas penais e acordos societários. 

A advogada faz um alerta: “Cláusulas de renúncia antecipada ao direito de preferência são nulas”. 

Com a profissionalização do setor e o avanço de investidores institucionais, a tendência é de maior rigor no cumprimento das regras, ainda que a engenharia jurídica continue presente. 

“A rigidez busca garantir segurança jurídica e previsibilidade, reduzindo riscos de anulação e disputas”. 

Ao mesmo tempo, há espaço para flexibilidade dentro dos limites legais. 

“O cumprimento adequado dos procedimentos permite estruturar operações de forma eficiente, sem prejuízo à locação”, conclui.