Apesar da narrativa recorrente de que o mercado imobiliário enfrenta uma crise estrutural, a realidade é mais técnica. “Majoritariamente, o problema é financeiro. A demanda existe, mas mudou de preço, de localização e de padrão. O choque de juros expôs modelos que só funcionavam com custo de capital baixo”, afirma. 

Em outras palavras, não houve um colapso da demanda por imóveis, mas uma ruptura no modelo de financiamento que sustentava muitos projetos. Fundos alavancados, desenvolvedores com estruturas agressivas de dívida e ativos que dependiam de capital barato passaram a sofrer pressão imediata. Em nichos específicos, como lajes corporativas obsoletas em regiões secundárias, há sim um componente estrutural. Mas, no grosso do mercado, o distress vem da desalavancagem forçada, não da falta de interesse pelos ativos. 

Um dos maiores equívocos do mercado é confundir desconto com oportunidade. Para Barcellos, o desconto é apenas a porta de entrada. “Ele é importante, mas o maior alfa está em comprar algo mal precificado que pode voltar a ser funcional, não em comprar barato algo estruturalmente inviável.” 

O verdadeiro ganho está na capacidade de reposicionar, renegociar a dívida, redesenhar a governança, reorganizar o projeto e devolver viabilidade econômica ao ativo. Comprar barato, por si só, não é tese. Tese é transformar um ativo financeiramente inviável em um ativo funcional. 

A linha que separa um grande investimento de um erro caro está na viabilidade de reestruturação: 
 
“Se o problema exige apenas capital, tempo e governança, é oportunidade. Se exige mudança de zoneamento, transformação urbana incerta ou mudança estrutural de comportamento de demanda, vira armadilha”, afirma o diretor. 

Outro alerta é ainda mais direto: quando o upside depende mais de crescimento macroeconômico do que de execução micro, o risco explode. 

Em outras palavras, se o sucesso do investimento depende do “Brasil melhorar”, e não da capacidade do gestor de operar o ativo, o projeto deixa de ser distressed e passa a ser especulativo. 

O Brasil não está isolado nesse movimento. Os Estados Unidos passaram por um processo semelhante nos últimos dois anos, com alta de juros pressionando o crédito imobiliário e reprecificando ativos. A diferença é estrutural. 

Lá, há mais liquidez para saída. Aqui, menos. 

“O Brasil tem menos alavancagem sistêmica, mas também menos liquidez de saída. Aqui, o erro custa menos dinheiro do que nos EUA, mas custa muito mais tempo.”   

O ciclo de juros altos também mudou o jeito como os investidores avaliam ativos. Projeções longas e otimistas perderam espaço. Entraram em cena: cobertura real de fluxo de caixa, estrutura de capital, força das garantias e resiliência do projeto sem crescimento agressivo. 

Para o futuro próximo, a leitura é clara. “2026 ainda será um ano de descoberta, mas as oportunidades vão migrar dos ativos obviamente estressados para situações mais complexas, híbridas, onde o valor está na engenharia financeira e na governança.” 

O distressed brasileiro entra em uma nova fase. Menos sobre comprar prédios problemáticos. Mais sobre corrigir estruturas financeiras equivocadas. O valor não estará no imóvel quebrado, mas no imóvel certo preso à estrutura errada.