Nos últimos anos temos visto uma grande expansão do segmento logístico e industrial. O ano de 2020 foi um marco para o segmento, principalmente pelos novos hábitos criados durante a pandemia, que acarretou no crescimento do e-commerce (comercio eletrônico), trazendo novos investimentos e investidores para essa classe de ativos.

É possível notar a atratividade do segmento logístico, supracitados, nos fundos imobiliários e em seu desempenho ao longo de 2020. Além das captações bem-sucedidas ao longo do ano, os fundos imobiliários deste setor encerraram o ano sendo negociados com prêmio em relação ao valor patrimonial.

Dos Fundos Imobiliários analisados pela área de análise da XP, os fundos de galpões logísticos e recebíveis imobiliários obtiveram os melhores resultados no ano de 2020, enquanto os fundos de shoppings, lajes e FoFs foram os mais afetados.

Galpões Logísticos

Desde o início da pandemia, tivemos grandes medidas restritivas em relação a distanciamento social, fechamento do comércio e empresas adotando o trabalho remoto (Home-Office) por tempo indeterminado. Todos tiveram que se adaptar a nova realidade e não foi diferente para as empresas que investem ou utilizam o setor logístico para o funcionamento do seu ecossistema.

Comentário SiiLA: é correto afirmar que as adaptações notadas no perfil de consumo da população brasileira, devido ao Covid-19, aceleraram mudanças que se mostravam ainda como tendências de médio e longo prazo. Movimentos estes tiveram seu vetor de força impulsionado pelo auxílio emergencial, sendo este o principal risco para a manutenção do atual nível de consumo da população e, por conseguinte, sustentar uma expansão sustentável do setor.

Players Internacionais

Com a crescente demanda da população por novas classes de mercadorias, acompanhamos nos noticiários que grandes players internacionais estão entrando no mercado logístico para atender as demandas represadas e aumentar a participação no mercado brasileiro.

Segundo a SiiLA Brasil, existem 3 grandes empresas que estão expandindo sua atuação desde 2017 no país, são elas: Mercado Livre, Amazon e B2W.

No Ano de 2020 os players internacionais tiveram absorção bruta de 2.85 milhões de m², sendo o e-commerce responsável por 0,35 milhões de m².

Comentário SiiLA:

Mercado Livre: captou nos últimos 2 anos 87% do total das suas absorções nos últimos 5 anos, foi de longe a empresa de e-commerce que mais cresceu nos últimos 5 anos, sendo ele responsável por 54% das absorções do setor nesse período;

Amazon: captou nos últimos 2 anos 73% do total das suas absorções nos últimos 5 anos, sendo responsável por 24% das absorções do segmento de e-commerce nos últimos 5 anos;

B2W: captou nos últimos 2 anos 72% do total das suas absorções nos últimos 5 anos, sendo responsável por 15% das absorções nos últimos 5 anos.

Regiões

É possível analisar a Absorção Bruta dos Players Internacionais nas Classes A+, A e B (classificação SiiLA) entre 2016 e 2020.

Podemos notar que todas as regiões acima citadas tiveram uma absorção bruta positiva, com destaque para as regiões de São Paulo e Rio Grande do Sul.

Comentário SiiLA: Conforme o esperado, as regiões do sudeste foram as que mais reagiram à toada positiva que o mercado mostrou, com grande destaque para são Paulo. Por outro lado, é valido devidamente destacar que regiões do Nordeste e Sul também obtiveram excelentes resultados, o que traz um ambiente extremamente positivo para estes mercados secundários e o entendimento de que já se justifica, para as empresas, movimentações fora do eixo RJ-MG-SP.

E-commerce

Conforme dito anteriormente, com o crescimento do e-commerce no país, houve uma aceleração do processo de transformação digital das empresas, que foi traduzido em um aumento na demanda das mesmas por imóveis logísticos neste período.

No final de 2018 a final de 2020 a ocupação do e-commerce passou de 4,81% para 6,98% – equivalente a um crescimento de 2,17%.

Comentário SiiLA: Torna-se evidente que o grande volume de área tomada pelo setor de e-commerce, deu-se muito mais em função de um movimento de consolidação dos grandes players (majoritariamente Amazon e Mercado Livre). Este movimento foi responsável não só pela expansão do volume de área locada por estas empresas, como também por um crescimento no market share.

Conclusão

O mercado de galpão logístico projeta um contínuo crescimento em 2021. Além dos Players Internacionais, existem também as empresas locais, principalmente as varejistas, que estão sendo impactadas positivamente pelo forte crescimento do e-commerce.

O ponto de atenção será a negociação e compra destes ativos nas melhores condições sem prejudicar a rentabilidade do investimento ou fundo imobiliário, pois a demanda por bons ativos está cada vez maior e preços cada vez mais altos.

Por fim, agradecemos a parceria com SiiLA Brasil, fornecendo as informações de mercado e suas perspectivas para o setor logístico, nos ajudando a trazer transparência e informação aos investidores.