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Eficiência, modulação e docas: os critérios que pesam na escolha de um galpão
- Escolher o galpão certo envolve mais que localização: eficiência, infraestrutura e modulação definem o desempenho e o custo da operação
Por: SiiLA News
30/06/2025 Na logística, eficiência não é um detalhe — é um critério de escolha. Para ativos de alto padrão, como galpões A+ e A, esse indicador técnico pode ser decisivo na hora de fechar um contrato. A conta é simples: quanto maior a eficiência, maior o aproveitamento da área para armazenagem e operação.
Segundo a SiiLA, ativos A+ devem apresentar eficiência igual ou superior a 85%, enquanto galpões classe A devem estar acima de 70%.
O GLP Bandeirantes, por exemplo, é um ativo com três galpões, e mais de 132,9 mil m² de área logística. O condomínio atinge 96% de eficiência — número acima da média de mercado. Hoje, a Shopee, uma das principais empresas de e-commerce com atuação no Brasil, ocupa 70,7 mil m² de área no imóvel.
Dentro do galpão: altura, peso e flexibilidade
A carga de piso e o pé-direito são dois dos atributos mais avaliados por operadores logísticos. Ambos influenciam diretamente a estratégia de armazenagem vertical e o tipo de equipamento utilizado. No estado de São Paulo, 90,5% dos galpões têm carga de piso entre 5 e 6 ton/m², padrão adequado para movimentações intensas.
No quesito pé-direito, o mercado apresenta um perfil bastante homogêneo: 75,6% dos imóveis têm entre 10 e 12 metros, medida suficiente para estruturas porta-pallets e sistemas automatizados. Apenas 7,2% superam os 12 metros.
Modulação e flexibilidade operacional
A modulação — ou seja, o tamanho mínimo de área disponível para locação — também está no radar dos ocupantes. Galpões com módulos menores oferecem maior flexibilidade, favorecendo desde operações de armazenagem até atividades de picking e e-commerce.
Hoje, 56,7% dos imóveis logísticos paulistas têm modulações abaixo de 2.500 m², permitindo divisão para múltiplos inquilinos e facilitando a absorção do estoque. Modulações entre 2.500 e 5.000 m² representam 22,6% do mercado, enquanto grandes módulos (5.000 a 10.000 m²) aparecem em 13,7% dos casos.
Fora das quatro paredes: o papel das docas e carretas
A eficiência de um galpão não termina na armazenagem. A relação entre número de docas e área total construída também impacta diretamente o giro operacional. Em São Paulo, mais da metade dos empreendimentos (56,85%) apresentam uma doca a cada 500 m² e 1.000 m² — proporção considerada ideal para operações de médio e alto volume.
Mas há diferenças por classe de ativo: quanto mais baixo o padrão, menor tende a ser a densidade de docas. Entre os ativos classe B, por exemplo, 31,3% têm entre uma doca a cada 1.000 a 2.000 m², enquanto nos A+, essa proporção representa apenas 13,3%.
Outro ponto-chave são as vagas para carretas, fundamentais para evitar gargalos em momentos de pico. O número ideal depende da rotatividade: para alta movimentação, o recomendado é de 2 a 3 vagas por doca. No entanto, quase metade do mercado paulista (48,28%) oferece entre 0,5 e 1,5 vaga por doca — o que pode não atender operações com grande fluxo de caminhões.
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Na análise de galpões logísticos, os metros quadrados por si só não contam a história completa. Eficiência, docas bem distribuídas, infraestrutura externa e altura interna são componentes que tornam um ativo realmente competitivo.
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