A relação entre famílias e real estate é histórica. Durante décadas, o patrimônio imobiliário foi o alicerce da construção de riqueza de muitos grupos familiares no Brasil. O que mudou foi a forma de investir. Se antes a alocação em imóveis era feita de maneira mais intuitiva, pouco estruturada e muitas vezes ineficiente do ponto de vista fiscal, hoje ela é cada vez mais técnica, estratégica e integrada a uma lógica de portfólio.

Segundo Gustavo Rassi, sócio e head de gestão da cy.capital, essa transformação está diretamente ligada à evolução do mercado de capitais no país. “Se você olhar para o que era o mercado de fundos imobiliários há seis anos e o que ele é hoje, houve um crescimento enorme tanto em número de cotistas quanto em volume de captação. Isso também mudou a forma como os family offices pensam a sua alocação em real estate”, afirma.

Atualmente, os family offices atuam em duas frentes principais dentro do CRE. A primeira é como investidores indiretos, alocando recursos em fundos imobiliários e veículos privados de real estate, muitas vezes com perfil semelhante ao private equity. Nesse caso, funcionam como selecionadores de gestores e teses de investimento.

A segunda frente é a formação de estruturas próprias para investir diretamente em ativos imobiliários. “Você já vê family offices comprando prédios inteiros, galpões logísticos, hotéis e ativos corporativos”, explica Rassi. Esse movimento ainda é mais comum em imóveis considerados de alta qualidade e baixo risco, especialmente os ativos classe A+.

Nesse perfil de investimento direto, o retorno financeiro não é o único fator decisivo. “Muitas vezes eles aceitam pagar um pouco mais caro e receber um retorno percentual menor em troca da segurança de um ativo bem localizado”, diz Rassi. A escolha por regiões consolidadas, como a Faria Lima, revela que o imóvel também carrega valor simbólico e patrimonial, funcionando como uma reserva de solidez para a família.

Para Rassi, a relação é majoritariamente de complementaridade. “Eles são os LPs tradicionais”, afirma. Grande parte das estratégias de fundos privados e veículos imobiliários só se viabiliza porque há family offices dispostos a alocar capital como investidores âncora.

Ainda assim, em determinados contextos, eles podem competir diretamente com gestores pela compra de ativos. Isso tende a ocorrer em operações de menor porte. Já em transações muito grandes, acima de R$ 300 milhões ou R$ 400 milhões, é mais comum que atuem em conjunto, dividindo risco e exposição.

No cenário atual, de maior restrição de crédito e dificuldade de captação pelos fundos listados, os family offices se tornaram uma das principais fontes de liquidez do CRE. “Eles têm capital disponível e conseguem alocar dinheiro novo justamente quando o mercado está mais travado”, afirma Rassi.

Segundo ele, muitos projetos de desenvolvimento e aquisições só foram possíveis porque esse capital patrimonial enxergou uma relação risco-retorno atrativa, funcionando como verdadeiro amortecedor do ciclo imobiliário.

Rassi destaca que a reforma tributária deve tornar progressivamente menos eficiente o investimento direto em imóveis quando comparado a estruturas como os fundos imobiliários. Isso pode estimular uma migração gradual do patrimônio imobiliário das famílias para veículos financeiros mais sofisticados e eficientes.

Hoje, ainda é comum encontrar family offices com imóveis concentrados em holdings patrimoniais próprias. Mas a tendência é de maior financeirização desse patrimônio, com uso crescente de fundos, veículos exclusivos e estruturas alinhadas ao mercado de capitais.