A lógica faz mais sentido quando falamos de transações de pessoas físicas, que dependem do financiamento imobiliário. Nesse caso, o banco empresta dinheiro e cobra juros, de modo que um aumento da Selic eleva as parcelas e, consequentemente, reduz a demanda por imóveis residenciais. Esse efeito, portanto, é direto sobre o segmento residencial. 

No mercado comercial, a dinâmica é diferente. Empresas e investidores não compram escritórios ou galpões da mesma forma que uma família financia uma casa. O que pesa aqui é o custo de capital, ou seja, o quanto custa para uma incorporadora ou investidor captar os recursos necessários para comprar ou desenvolver um imóvel. A alta dos juros encarece esse processo, sim, mas também reduz o ritmo de novos lançamentos, o que diminui a oferta futura e tende a valorizar os empreendimentos já existentes e bem localizados. 

Outro ponto importante é que o mercado imobiliário comercial opera em ciclos longos. O aumento da Selic pode frear momentaneamente o início de novos projetos, mas os empreendimentos que já estão em desenvolvimento seguem até a entrega. Assim, o impacto é sempre defasado e, quando os juros voltam a cair, o fluxo de novas construções se retoma naturalmente. O mercado, portanto, não “desaquece”, ele se ajusta ciclicamente. 

Um exemplo claro vem do segmento logístico. Quando a Selic cai, o poder de compra da população aumenta, estimulando o consumo. O varejo cresce, as empresas ampliam suas operações e, com isso, cresce a demanda por galpões logísticos. Com o aumento da atividade e da circulação de capital, o governo tende a subir novamente os juros para conter o ritmo, e o ciclo se reinicia. 

“Entre os segmentos, as lajes corporativas têm sentido mais o impacto, com maiores descontos no mercado secundário. Já o setor logístico mostra resiliência, seguido pelos shoppings, quando falamos de ativos físicos. Galpões logísticos continuam com bom desempenho, inclusive com alguns fundos voltando a emitir cotas, enquanto os shoppings têm registrado diversas transações entre fundos. As cotações ainda apresentam um leve deságio, mas menor do que o observado no segmento de lajes”, comenta Barbosa.