Segundo o executivo, a resiliência do segmento está concentrada principalmente nos empreendimentos classe A mais recentes, desenvolvidos sob medida para diferentes operações. 

“Principalmente lançamentos novos com características próprias a cada operação. E-commerce, offshore e estruturas para indústrias menores são os carros-chefes”. 

O ponto é relevante. O mercado brasileiro ainda carrega um grande estoque de galpões antigos, muitos construídos nas décadas de 1970 e 1980. Esses ativos, segundo ele, já não atendem às exigências técnicas atuais. 

“A grande massa de galpões do país está ultrapassada.” 

Ou seja: a defensividade não é homogênea. Está concentrada no produto moderno, com padrão técnico elevado e aderência às demandas logísticas atuais. 

Outro pilar da tese está no modelo contratual. 

“Sem dúvidas o contrato atípico reduz muito o risco”. 

Os contratos built-to-suit e acordos de longo prazo, com multas robustas em caso de rescisão, garantem previsibilidade de fluxo de caixa, algo que se tornou mais raro em segmentos como lajes corporativas, ainda impactadas pela reconfiguração do trabalho híbrido. 

Essa estrutura contratual é um dos principais argumentos para classificar o galpão como ativo resiliente. 

Questionado sobre os níveis atuais de vacância e absorção, o executivo afirma que, neste momento, os indicadores sustentam a narrativa de “porto seguro”. 

O impulso do e-commerce continua relevante, mas ele faz uma ressalva importante: o setor não depende exclusivamente desse motor. 

“O e-commerce é o movimento mais pujante, mas não podemos esquecer dos serviços, indústrias e segmento de óleo e gás.” 

Essa diversificação de demanda ajuda a mitigar riscos de concentração excessiva, embora ele reconheça que o risco existe caso o mercado dependa demais de grandes operadores digitais. 

Mesmo considerado defensivo, o segmento não é imune ao ambiente macroeconômico. 

“O mercado sempre sofre pressão com juros altos e aumento de impostos na renda oriunda dos aluguéis”. 

Segundo ele, o encarecimento do crédito e a elevação da carga tributária acabam pressionando preços de locação e impactando o valuation dos ativos. 

Ainda assim, o interesse de fundos imobiliários e investidores institucionais reforça a percepção de solidez do segmento. 

Na avaliação do executivo, os atuais cap rates refletem menos uma percepção estrutural de baixo risco e mais um fator de mercado: 

“Enxergo escassez de produto de qualidade.” 

Ou seja, a compressão de retornos estaria ligada à oferta limitada de galpões classe A, e não necessariamente a uma redução estrutural de risco no setor.