Hoje (31), a SiiLA está publicando o primeiro episódio de seu primeiro podcast, o SiiLA Podcast. Comandado pelo CEO da empresa, Giancarlo Nicastro, na estreia do programa, o executivo recebeu Daniel Takase, sócio responsável por uso misto e escritórios na Tellus.

No bate-papo, que durou cerca de 25 minutos, foram abordados fundos de investimentos, perspectivas do mercado e outros assuntos. O podcast já está disponível no canal da SiiLA no YouTube e no Spotify. Leia a seguir uma prévia da conversa.

GN: Antes de entrar aqui com alguns dados, não sei se já posso antecipar, mas parabenizá-los por ter zerado a taxa de vacância do portfólio. Como é que foi isso? Porque todo mundo olha a foto, mas ninguém vê a história.

DT: Não tem problema em antecipar, a gente fez uma live agora no começo do mês, dos 4 anos do fundo do TEPP11 e a gente antecipou essa informação. A gente assinou a última locação no mês passado, só que a vigência será em primeiro de outubro, então não saiu no relatório anterior.

A gente ainda tinha 3% de vacância, mas no relatório desse mês, o TEPP11, já vai vir com 100% de ocupação. Foi um desafio muito grande, porque desde o início do fundo, nunca tivemos a vacância zerada. No momento inicial, tínhamos uma vacância financeira zerada, existia uma renda garantida na torre sul e com a pandemia, chegamos a ter 22% de vacância física. E com um trabalho que viemos cultivando, desde o início do fundo, um trabalho de gestão muito focada em properties, comercial e financeiro, a gente conseguiu trazer os resultados aos poucos. Plantamos a semente e hoje estamos colhendo.

GN: Em relação aos empreendimentos, eu tenho notado nos relatórios que vocês se preocupam muito com a questão de ter certificado e sustentabilidade. Isso é um grande diferencial, né?

DT: Com certeza é, já desde o do IPO do fundo, a gente certificou todos os prédios. O último é o Fujitsu. A gente deve concluir a certificação dele até ao final do ano, agora, e daí a gente vai ter 100% do portfólio certificado pelo U.S. GBC, um selo LEED, e todos os projetos em desenvolvimento nesses veículos fechados são todos certificados, sem exceção.

A gente está levando essa bandeira também para o residencial. Os nossos já vão sair certificados também. A gente está indo para o outro selo que é o Edge, que é um selo do AFC, mas também é um é um selo verde.

GN: Falando em desenvolvimento, a gente continua um mercado desafiador. Nós estamos trazendo aqui alguns dados importantes, esse é o primeiro trimestre do ano que a gente tem absorção líquida positiva, ou seja, os primeiros semestres foram duas quedas. O primeiro teve cerca de 30 mil m², o segundo menos 14 mil m² e agora a gente chega em um terceiro trimestre com 81 mil m² líquidos, positivos. É muito importante, é um passo significante para o mercado. Vocês vão entrar no próximo ano com novas entregas, né? O que que vocês estão vendo? Qual que é a expectativa de vocês em relação novos estoques que vocês vão trazer?

DT: Então, a gente tem sentido também isso nas demandas. Estamos com 100% de ocupação no São Luiz e no Passarelli, mas as demandas continuam a aparecer para ambos. A gente tem um prédio pronto, que é o Pinheiros One, que é ali no distrito do Butantã, ali junto à ponte Eusébio Matoso. A gente tem sentido demanda, temos trabalhado com potenciais inquilinos ali, propostas na mesa realmente está acontecendo.

Na região Faria Lima é não tem mais espaço para inquilino grande. Então, a gente está sentindo isso no Pinheiros One, que é um prédio que a gente já tem tudo pronto e ainda temos vacância. A gente tem o JK Square, que é um complexo de uso misto, com uma torre de 31 mil m², que vamos entregar no meio do ano que vem e já estamos fazendo um trabalho de pré-locação, inclusive com visitas.

GN: A questão do last mile, qual é a estratégia? Por exemplo, tem gente que fala que last mile é Cajamar, tem gente que fala que last mile são pequenos espaços dentro da cidade. Qual é a visão da Tellus em relação ao last mile?

DT: Na nossa visão são projetos no raio de até 40 km de São Paulo. Temos operações que seriam mais nas cidades e um pouco um pouco mais distantes, mas ainda próximas da capital. Então, a gente tem visto algumas operações maiores, outras menores, porque quanto mais dentro da cidade, menores os terrenos. Então, acabamos olhando algumas coisas dentro de São Paulo, mas também expandimos até 40 km.

Acreditamos que é um bom raio, é uma boa proximidade de São Paulo, porque você vai muito além da competição, os preços de locação que não são tão altos e o custo de obra é algo que é difícil de você controlar, então você não tem tanto ganho de margem. É em um logístico, não é igual um residencial ou até um corporativo. O logístico tem que ter muito custo na mão, pois nos projetos, muitas vezes, os terrenos têm algum tipo de restrição ambiental, tem nascentes, Cajamar tem caverna e questões de terraplenagem.

É bem complicado, é complexo, não é fácil achar os terrenos certos, porque você tem que ter o platô e só a partir do platô que você consegue fazer uma ocupação boa dos galpões. Então, é bem difícil achar o terreno certo no preço certo, não vamos muito distantes.

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