Imóveis logísticos em um raio 30 km de São Paulo são mais novos, apresentam melhor performance e liquidez rápida, apontam especialistas
- Tanto Bruno Ackermann, da Cy.Capital, quanto Milton Bigucci, da MBigucci, acreditam que ativos próximos da metrópole paulista são fundamentais para o ecossistema imobiliário
Entre proprietários e corretores, uma das principais dúvidas que martelam suas mentes é como deixar os imóveis mais atrativos para os inquilinos. No caso dos condomínios logísticos, a qualidade é um fator importante, mas a distância de centros urbanos possui um grande peso na hora da assinatura dos contratos.
Dados do Market Analytics da SiiLA mostram que, em imóveis localizados dentro de um raio de 30 km do centro de São Paulo, a maior concentração demográfica do país, registram-se quedas mais bruscas em taxas de vacância e maiores picos de novos estoques.
Bruno Ackermann, sócio e gestor de logística da Cy.Capital, vê com clareza essa demanda. “Sem dúvida nenhuma, as locações são muito mais rápidas nas localizações próximas aos centros urbanos do que naquelas mais distantes. Lembrando que a vacância é muito mais baixa nesses raios menores e a oferta é muito mais escassa em uma localização com muita demanda. Então, a velocidade de locação, sem dúvida, é muito maior”, explica.
Bens de Consumo lideram as ocupações
A análise do perfil de ocupação mostra uma tendência na ocupação: Bens de Consumo, Transporte e Logística e Produtos Industrializados lideram. Em um raio de 30 km, Bens de Consumo — que incluem e-commerce — são responsáveis por 29,3% das ocupações. Entre as empresas, Mercado Livre lidera o volume de metros quadrados locados no raio, seguido pela Shein e pela Magalu, respectivamente.
“Com o crescimento do e-commerce e com a predominância dessa modalidade de venda, as entregas têm que acontecer muito mais rápido. Há também o aumento da concorrência e, por esses motivos, é muito importante ter o seu centro de distribuição perto da grande massa de consumidores”, explica Ackermann.
40,5% dos ativos do raio 30km foram entregues nos últimos 5 anos
Uma análise exclusiva obtida com dados da plataforma Market Analytics indica que, dentro de um raio de 30 km da capital, 40,5% dos imóveis da região possuem menos de 5 anos de idade, totalizando 2,14 milhões m². Apesar da escassez de terrenos, a jovialidade dos ativos mostra que o raio de 30 km de São Paulo ainda é uma região nova e com espaço para crescimento. Dados da SiiLA mostram que, apenas em 2023, foram entregues 1 milhão m² em São Paulo nesse raio, cerca de 7,2% do estoque atual.
Cifras
O valor de mercado das regiões mais próximas à capital é maior — uma média de R$ 25,26/m², — enquanto as regiões mais afastadas variam de R$ 21,31/m² para raios de 30 a 60 km, e até R$ 16,44/m² para ativos acima de 90 km.
Para Milton Bigucci Junior, diretor técnico da MBigucci, os terrenos nas regiões mais próximas aos grandes centros são mais caros, porém eles apresentam um retorno proporcional e uma liquidez maior que os empreendimentos fora do raio 30 km.
“A liquidez é mais rápida, logo você consegue alugar mais rápido. A taxa de retorno dos outros centros de logística também são boas, e até similares, pois você paga menos no terreno, então você consegue ter um empreendimento um pouco mais barato e uma locação um pouco mais em conta. Em um raio de 30 km, você paga um pouco mais no terreno e você consegue uma locação maior, mas você tem mais liquidez nesse caso”, explica Bigucci.
O diretor diz, ainda, que os valores da construção em si não se alteram e acrescenta que o que é mais caro são os terrenos. Outro ponto destacado por Bigucci são as leis de zoneamento, que podem afetar diretamente o padrão construtivo dos imóveis.
“Podemos dizer que o valor chega a ser 30% mais caro em um raio de 30 km do que em outras regiões. Por vezes, no entanto, há poucos centros logísticos disponíveis, pois esses terrenos tendem a competir com o segmento habitacional”, conta.
