Para a empresa Paulo Bio, o avanço do industrial leve reflete uma mudança estrutural na dinâmica produtiva e urbana brasileira. 

“Após o ciclo intenso de desenvolvimento logístico de grande porte, há uma reorganização das cadeias produtivas e maior busca por operações urbanas integradas.” 

A leitura é semelhante à de Julian Junqueira Rillo, sócio do TozziniFreire Advogados. Segundo ele, o mercado de galpões logísticos encerrou 2025 com vacância entre 6% e 8% e aluguéis médios próximos de R$ 30/m². Segundo leitura da SiiLA o quarto trimestre de 2025 fechou o ano com valores de R$ 31,05/m² para ativos A+, A e B até o raio 30 km de São Paulo. 

“A escassez e o preço elevado dos galpões de grande porte fazem com que usuários de médio e pequeno porte passem a olhar o industrial leve como alternativa.”

O perfil é diversificado, mas com um denominador comum: operações que precisam estar próximas ao consumidor e exigem flexibilidade de layout. 

A Paulo Bio destaca indústrias limpas e de transformação leve, saúde e farmacêutico, food tech, tecnologia, montagem técnica e empresas que combinam produção e distribuição urbana. 

Rillo complementa que o e-commerce e o last mile são a “bola da vez”, mas não os únicos motores. “Vemos empresas de diversos setores que não precisam de espaços enormes e precisam estar perto do mercado consumidor.” 

Para Diaz, os setores mais evidentes são aqueles com necessidade de distribuição imediata. “Indústria alimentícia e tecnologia fatalmente estariam entre as que mais demandam esse tipo de posicionamento”, diz. Ele ressalta, porém, que cada segmento traz exigências próprias: “Por si só, cada um tem regulações específicas. Isso faz com que os ativos tenham características diferentes.” 

Embora os dados consolidados ainda se concentrem no mercado logístico como um todo, os sinais apontam para forte pressão sobre ativos urbanos menores. 

Rillo lembra que 2025 registrou absorção líquida recorde e vacância em mínima histórica. “A disputa por espaço de armazenagem nas áreas mais próximas ao centro está cada vez mais acirrada.” 

A Paulo Bio observa aumento da procura por ativos entre 1.000 m² e 5.000 m² em regiões consolidadas, além de maior interesse por retrofit de imóveis industriais antigos. 

Para Diaz, além da localização, a adaptabilidade do imóvel é decisiva. “O investidor olha para os potenciais usuários. Se é um ativo muito restrito, a readaptação pode ser difícil.” Esse fator influencia diretamente o apetite de capital e a precificação. 

O zoneamento é um dos principais condicionantes do avanço do segmento. 

“A legislação estabelece limites relacionados a ruído, descarte e operação”, afirma Rillo. A Paulo Bio destaca que previsibilidade regulatória é mais determinante do que flexibilidade isolada. 

Para Diaz, o debate vai além da permissibilidade legal. “Mais do que o zoneamento, é preciso avaliar o impacto na vizinhança.” Operações 24 horas próximas a áreas residenciais podem gerar atritos. “Hoje, a questão social dentro do ESG pesa. O quanto você afeta a região precisa entrar na análise da empresa.”

Os três entrevistados convergem em um ponto: o industrial leve não substitui a logística tradicional, mas pode se consolidar como subclasse relevante. 

Para Rillo, o segmento está hoje onde a logística estava há cinco ou dez anos. “No curto prazo ainda exige gestão especializada, mas pode desenvolver sua própria tese de investimento.” 

Na avaliação da Paulo Bio, a institucionalização depende de padronização de produto e governança contratual. 

Já para Juan Diaz, o vetor continuará sendo eficiência. “Existe um nicho a ser explorado”, afirma. “Mas não é algo que vá matar os grandes galpões. É um espaço complementar dentro do mercado logístico.”