São dois cenários a serem analisados: o primeiro, já apresentado, é referente aos últimos cinco anos; já o segundo é referente aos últimos 10 anos. Em um cenário a longo prazo foi constatado que os valores transacionados estão sofrendo com uma valorização abaixo da inflação, diferente do recorte mais recente.

Em 10 anos, observa-se que a inflação cresceu 80%, enquanto os valores transacionados aumentaram apenas 54,46%. A estagnação é evidente: em 2015, a média transacionada era de R$ 20,18/m²; sete anos depois, em 2022, esse valor havia caído para R$ 19,27/m². Ou seja, em vez de crescer, os preços retrocederam.

Visualmente, ao analisar o gráfico de valor médio transacionado, é possível notar que os números permaneceram praticamente estáveis por anos, começando a subir de forma mais acentuada apenas a partir de 2023. Ao mesmo tempo, o gráfico da inflação manteve-se em trajetória ascendente.

Por outro lado, as taxas de vacância e os indicadores de absorção permanecem positivos. Nos últimos dez anos, a área vaga vem caindo gradualmente, enquanto o volume de novas locações e de novos estoques cresceu.

Foi em 2023 que o cenário mudou. A consolidação de gigantes do e-commerce, a expansão econômica e o aumento na demanda por espaços logísticos fizeram com que os valores fossem reajustados pela lei da oferta e da demanda — com pouca relação com a inflação.

O crescimento dos valores não são reajustes propriamente pensados no IPCA, porém estão mais relacionados aos movimentos naturais do mercado, uma autorregularão mercadológica e não econômica.

Sendo assim, o aumento do preço está mais relacionado a redução da vacância e o aumento do custo de construção do que com a inflação.

Sob essa ótica mais fria, as locações realizadas há dez anos sofreram reajustes abaixo do IPCA. Já nos últimos cinco anos, o mercado cresceu acima da inflação, mas ainda aquém do potencial de valorização que poderia ter alcançado.

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