Devido ao momento favorável, esse nicho do mercado anda bastante movimentado com a entrada de mais players, impondo, portanto, maior concorrência por ativos e regiões, em especial no eixo Rio-São Paulo. Essa competitividade tem dificultado a alocação de fundos e levado investidores a se questionarem se ainda há boas oportunidades a serem exploradas no setor.

Se o investidor fosse julgar por uma das métricas mais conhecidas do mercado de FIIs, ele teria a impressão de que os fundos de logística estão caros. Quase 70% dos 16 ativos dessa classe que fazem parte do Ifix, o índice de referência do segmento na B3, negociavam acima do valor patrimonial em janeiro, de acordo com levantamento feito pela Quantum Finance a pedido do InfoMoney.

Com a demanda por bons galpões logísticos cada vez maior, em especial nas regiões mais próximas dos grandes centros urbanos, o ponto de atenção será a negociação destes ativos nas melhores condições, sem prejudicar a rentabilidade do fundo imobiliário, aponta relatório da consultoria SiiLA em parceria com a XP.

Com um mercado em ascensão, a busca por mais espaços logísticos tem levado a um aumento da oferta de ativos. Segundo dados da SiiLA, o novo estoque adicional previsto de galpões para este ano em São Paulo é da ordem de 1,5 milhão de metros quadrados, o que representa cerca de três vezes o total entregue em 2020.

Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, conta que essa é a primeira vez, desde 2016, em que há uma entrega prevista acima de 500 mil metros quadrados no estado. Ele lembra que, naquela época, a grande oferta resultou em uma elevada taxa de vacância, que fechou o ano em cerca de 30%.

Hoje, contudo, ele defende que o cenário é diferente. Ainda que possa haver um aumento da vacância, o mercado está aquecido e é caracterizado por diversas pré-locações, com empresas locando antes mesmo da construção do galpão, de forma a garantirem o espaço.

Nicastro chama atenção para a queda da ordem de quatro pontos percentuais na taxa de vacância nos galpões de alto padrão (A+ e A) em São Paulo, de 17,8%, no terceiro trimestre, para 13%, no quarto, e diz esperar uma recuperação nos valores de locação este ano com uma retomada da economia de forma geral.