Na semana passada, o CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro, conversou com Marco Ribeiro, executivo que comanda o escritório da Capright, no Brasil. A Capright é uma empresa de avaliação com sede nos EUA, que atua com valuation de ativos no Brasil para diversos investidores americanos, além de fundos brasileiros, incluindo Fundos de Investimento Imobiliário (FII) negociados em bolsa.

Confira a entrevista na íntegra:

Giancarlo Nicastro: Marco, de maneira simples, qual a diferença entre o Valor Patrimonial Líquido (VPL) e o Valor Líquido do Ativo, ou na sigla em inglês NAV, em um FII?

Marco Ribeiro: O Valor Líquido do Ativo (NAV) é o valor de mercado puro dos ativos líquidos (ativos totais menos os passivos) em um FII, teoricamente os recursos que você receberia se vendesse os ativos após um certo período de tempo.  O Market Cap, ou o valor de mercado, é o número total de cotas em circulação do FII, multiplicado pelo preço da cota atual.

GN: Já que a cota de um Fii é baseada nos ativos líquidos, o Valor Patrimonial Líquido (VPL) e o Valor Líquido do Ativo (NAV) costumam manter uma sintonia entre eles?

MR: Na verdade, não. O Valor Patrimonial Líquido (VPL) e o Valor Líquido do Ativo (NAV) podem variar bastante, e geralmente não se movem em conjunto. Não é difícil que exista uma diferença para mais ou para menos de 20% ou 30% entre eles. Existem várias razões para isso. A principal é que os investimentos em bolsa são negociados sem interrupção e, por serem mais líquidos, também são mais voláteis. Todos os dias, o capital se movimenta, entrando e saindo de diferentes ações, dependendo do sentimento do mercado. A outra grande razão para a desconexão entre o VPL e NAV é que o Valor Patrimonial Líquido é dinâmico e o Valor do Ativo é medido periodicamente, uma ou duas vezes por ano, o que torna impossível capturar atualizações de locação, desempenho ou outras características dos ativos.

GN: Pode nos explicar o que seria o "sentimento de mercado" que você mencionou e como ele influencia no preço das ações?

MR: Essa é a pergunta do milhão! Se eu soubesse a resposta exata, estaria rico. É impossível identificar todas as forças que impactam o mercado e quais vão predominar a cada momento. Como o famoso economista John Maynard Keynes disse, as decisões dos integrantes do mercado podem ser impulsionadas por "forças animais", especialmente em tempos de estresse ou incerteza. Mas, vou tentar responder à sua pergunta: acredito que as taxas de juros, as taxas de câmbio e o cenário econômico têm um grande impacto no mercado de ações. E, é claro, outro grande fator para os investidores é o rendimento. Um alto rendimento de dividendos é atraente para investidores em busca de renda constante.

GN: Por que entender o Valor Líquido do Ativo (NAV) é tão importante?

MR: Para FIIs, o Valor Líquido do Ativo é crucial para tomar decisões de investimento com base em dados.  Se você tem uma informação precisa do Valor Líquido do Ativo de um fundo, você vai ser capaz de avaliar se a cota está sendo negociada abaixo do preço ou se está valorizada além do NAV. No horizonte de longo prazo, e dependendo das "forças animais", o preço das cotas geralmente vão de encontro com o Valor Líquido do Ativo. Dessa forma, o NAV, no longo prazo, é a base para o valor da cota.

GN: Quão confiáveis são os dados de Valor Líquido do Ativo (NAV) que os FIIs tornam públicos?

MR: Isso vai variar muito dependendo do fundo. Os melhores fundos levam a sério, e realizam avaliações precisas. Mas a maioria mantém um processo menos rigoroso, o que leva a estimativas imprecisas de Valor Líquido do Ativo. Em alguns casos, existem conflitos de interesse embutidos na conduta da avaliação ou com a empresa que realiza as avaliações dos ativos. É melhor escolher um fundo que baseie seu Valor Líquido do Ativo em valores de ativos fornecidos por especialistas independentes e imparciais.

GN: Muito obrigado, Marco, por explicar este tópico importante. Foi muito útil!

MR: Obrigado a você.