Mercado comercial em cidades médias: expansão ou saturação?

A fim de explicar o boom de investimentos em cidades médias, Rafael Batista afirma que essas localidades passaram a se conectar de forma mais intensa a cadeias produtivas relevantes, como agronegócio, indústria e logística, o que impulsiona renda regional e fortalece o ambiente empresarial. 

“Observamos também o setor de serviços como motor. Regiões com agronegócio forte acumulam renda, estabilidade e grandes empresas locais, gerando uma expansão da classe média e da demanda por serviços como saúde premium, educação superior, lazer e restaurantes, por exemplo. São cidades que se tornaram verdadeiros hubs regionais de serviços: saúde, educação, entretenimento, tecnologia e jurídico.” 

Esse dinamismo regional também é observado em estudos acadêmicos. Segundo Diana Meirelles da Motta, servidora aposentada do Ipea, cidades médias desempenham um papel estratégico na articulação econômica regional. 

“Tais cidades exercem função de cidades-polo de articulação e integração regional, especialmente em zonas de expansão da agropecuária, da atividade mineral e na fronteira internacional terrestre, com relevância nos serviços de saúde e educação, e na inovação e logística, dinamizando a economia e atraindo população, contribuindo para investimentos imobiliários nas cidades médias.”  

Ela destaca ainda que o crescimento populacional desses centros tem sido significativo nos últimos anos.

“No dinamismo demográfico, as cidades médias cresceram mais do que as áreas metropolitanas. A taxa de crescimento anual da população do país, no período 2010-2022 foi de 0,52%, e as cinco cidades que apresentaram as maiores taxas de crescimento geométrico são cidades médias como Sinop-MT (4,69%) e Parauapebas-PA (4,68%).” 

Em decorrência desses fatores, Batista afirma que se observa um processo consistente de descentralização econômica no país, com cidades fora dos grandes centros ganhando protagonismo na geração de negócios, empregos e investimentos. 

“Abordando o mercado corporativo, existem mais riscos relacionados à concentração setorial e dependência de poucos grandes tomadores, vacância estrutural, além de menor profundidade de investidores e usuários finais com relação ao produto específico.” 

A leitura de Diana Motta converge com essa visão de longo prazo, ainda que com ressalvas. 

“Avalia-se que esse processo representa uma tendência de interiorização e fortalecimento das cidades médias e da rede urbana do país.”  

Ao mesmo tempo, ela ressalta que o fenômeno não ocorre de forma homogênea. 

“São cidades que apresentaram simultaneamente dinamismo econômico e demográfico, no entanto isto não ocorreu em todas as cidades médias de forma geral.”  

Se a produtividade e a população das cidades médias continuam a crescer, surge naturalmente a hipótese de que esses centros possam, no futuro, se transformar em novos grandes polos urbanos. 

Batista, no entanto, destaca que o processo tende a seguir caminhos distintos em cada localidade. 

“Cada cidade acaba desenvolvendo um modelo próprio, adaptado às suas características econômicas e urbanas. Embora algumas referências das grandes capitais possam servir como inspiração, a realidade das cidades médias exige projetos pensados de forma mais contextualizada.” 

Com relação à saturação desses mercados, o executivo ressalta que o acompanhamento deve ser constante para evitar desequilíbrios entre oferta e demanda. 

“Principalmente cidades que ainda não possuem um mercado com maturidade e volume constante, sendo que os lançamentos devem acompanhar estritamente a demanda, pois mercados menos maduros podem não conseguir absorver a oferta criando vacância permanente.” 

Além do equilíbrio imobiliário, o avanço das cidades médias também traz desafios de gestão urbana. 

“A interiorização das empresas gera aumento da demanda por áreas nas cidades, com implicações no planejamento urbano. Assim, essas cidades necessitam de gestão urbana capacitada e regulação adequada à dinâmica urbana para considerar as demandas de novos empreendimentos urbanos.”