Segundo o professor, a dinâmica do mercado imobiliário corporativo acompanha transformações urbanas e macroeconômicas, e não apenas decisões individuais de incorporadores ou fundos. 

“O mercado de locação de edifícios comerciais em uma área urbana tende a ser mais dinâmico quanto mais empresas preferirem ocupar imóveis de terceiros para instalar suas áreas administrativas. Esse mercado cresceu nas grandes metrópoles nas últimas décadas principalmente porque os terrenos nas regiões mais valorizadas ficaram muito caros e porque as empresas passaram a priorizar investimentos no próprio negócio, buscando produtividade e competitividade, em vez de imobilizar capital em ativos imobiliários”. 

Um ponto central na discussão sobre desigualdade urbana é o surgimento de novas centralidades. Se antes o mercado parecia restrito a poucas regiões consolidadas, hoje há um movimento de expansão, impulsionado por esgotamento de estoque em áreas tradicionais, preços elevados, mudança de infraestrutura e transformação do perfil de demanda. 

Segundo Alencar, a formação de polos comerciais pode ocorrer de duas maneiras: de forma natural ou induzida. 

“Em geral, a formação natural de polos comerciais é influenciada pela presença de áreas residenciais densas: sem barreiras artificiais, restrições ou obstáculos geográficos, é comum que surjam zonas de trabalho urbano nas bordas e nos pontos de encontro de regiões residenciais muito ocupadas. 

Quando o Estado induz esses polos, isso normalmente ocorre por meio de planos diretores e leis de uso e ocupação do solo. Já a indução por empreendedores acontece quando eles identificam oportunidades ainda pouco exploradas e, ao terem sucesso, atraem novos lançamentos para a mesma região.” 

Apesar do estigma que por vezes recai sobre o setor, o especialista destaca que novos empreendimentos comerciais também geram efeitos positivos: movimentam empregos, elevam arrecadação de impostos, impulsionam comércio e serviços no entorno e ajudam a consolidar regiões com vocação econômica. 

Orlando Ribeiro, vice-presidente da AsBEA-PR, reforça que o efeito urbano costuma ser imediato: quando um novo centro de escritórios ou logística se forma, “a região acorda”. O valor do terreno sobe, o fluxo de pessoas aumenta e a cidade passa a exigir mais infraestrutura. Nos escritórios, isso se traduz em maior circulação durante o dia e demanda por transporte público e serviços.  

Para Ribeiro, o mercado responde tanto à demanda real quanto aos sinais de oportunidade. Mas existe um fator decisivo: o investimento público. 

Na visão do arquiteto, instrumentos como Plano Diretor e zoneamento funcionam como um “mapa” de onde é seguro e lucrativo investir e isso ajuda a explicar por que o capital tende a se concentrar. 

De acordo com Alencar, a dinâmica do mercado pode provocar impactos indiretos sobre preços e custo de vida em determinadas regiões, especialmente durante fases de expansão e consolidação. 

“Na fase da expansão da oferta de novos empreendimentos se verificam impactos nos valores percebidos e no patamar dos preços pedidos para ativos e serviços variados. O novo patamar de preços acaba se consolidando na região com a ocupação efetiva dos novos empreendimentos entregues.” 

Segundo Ribeiro, outro efeito comum é o chamado “deserto noturno”: regiões cheias de vida durante o expediente, mas vazias e inseguras à noite, porque não possuem uso residencial ou mistura de funções. 

Esse processo pode ser virtuoso, se a renda e as oportunidades da região acompanham. Caso contrário, o resultado é exclusão. 

Para Alencar, o principal risco é a gentrificação, especialmente quando a valorização se descola do perfil socioeconômico local: “A renda média da região tem que acompanhar a evolução do custo de viver na região, caso contrário a gentrificação é inevitável.” 

De acordo Alencar, para o setor equilibrar retorno financeiro com integração urbana e inclusão, “o único caminho é a melhoria das decisões de investimento e incremento de produtividade em todas as fases de desenvolvimento dos empreendimentos”. 

Ribeiro complementa que o governo funciona como “juiz do jogo”: é ele quem define as regras via zoneamento e quem pode exigir contrapartidas. “Você quer construir esse shopping? Então você precisa melhorar o terminal de ônibus vizinho ou construir casas populares em outra região.” 

Em síntese, o mercado imobiliário comercial não é, por definição, um vilão ou um salvador da cidade. Ele é um agente econômico que opera dentro da lógica urbana existente e a cidade, por sua vez, responde a esses movimentos.