Segundo ele, a Fictor já atua no segmento residencial tanto no Rio de Janeiro quanto em São Paulo. Na capital fluminense, a participação é mais ativa, com papel de investidor e desenvolvedor. Já em São Paulo, a empresa exerce uma função estratégica, como investidora, apoiando a Brio nas decisões.

Rodolfo Senra, sócio-fundador da Brio Investimentos, acredita que este é o momento ideal para entrar no mercado de multifamily, pois o mercado paulista, carioca e de outras grandes capitais está atingindo o ponto ideal de maturidade.

Além disso, a principal tese do FII é que o setor de moradia possui um vácuo: a classe média. Enquanto as classes mais altas têm dinheiro para gastar e as classes com menor renda são contempladas com subsídios, a classe média não possui programas de moradia nem dinheiro para comprar imóveis e é nesse momento que entra o multifamily.

"A gente entendeu que o Brasil, especialmente as cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, que são os principais centros urbanos, chegaram a um ponto de maturidade para ter o residencial de renda como uma solução para atender esse nicho, para ajudar a reduzir uma parte importante do déficit habitacional dessas cidades. Outro fator importante é que estamos vendo uma mudança de costumes geracionais; a geração atual não quer mais ter imóvel próprio. Eles querem flexibilidade — ele mora aqui, depois mora lá, devolve um apartamento. No próprio sistema da Greystar, por exemplo, o inquilino pode sair de um bairro X e ir para um bairro Y", comenta Senra.

A Fictor está injetando, inicialmente, R$ 250 milhões na compra e desenvolvimento de ativos que, ao todo, somarão 700 unidades residenciais na capital paulista. Hoje, São Paulo possui o maior estoque de ativos multifamily do país, sendo responsável por 84,4% das unidades de todo o Brasil. Porém, para Kim Azevedo, diretor de investimentos da Greystar, o mercado pode evoluir mais.

Azevedo conta que a cidade de São Paulo possui uma relação de pessoas que alugam versus proprietários em torno de 20%. O diretor explica que, em mercados mais maduros, esse número gira em torno de 30% a 40%; em alguns países, chega a 50%.

Dessa maneira, o executivo explica que ainda há um longo caminho a seguir, ainda mais com o aumento das pessoas que estão optando por alugar, em vez de comprar, um movimento que não é novidade para a Greystar, visto que isso já é observado em empreendimentos sob a bandeira Ayra, destinada ao médio-alto padrão.

“O segmento que estamos focando com a Brio e a Fictor é o de renda média, que são pessoas que alugam por necessidade, porque realmente não conseguem adquirir uma casa ou apartamento. A gente entende que tem uma demanda enorme. Inclusive, já fizemos estudos sobre a pirâmide de renda aqui em São Paulo. Se eu não me engano — depois posso até passar os dados —, mas está em torno de 30% a 40% das famílias dentro do nosso segmento de renda, comparado com o médio-alto padrão, que representa menos de 10%. Então, conforme você vai descendo na pirâmide, vai escalonando o seu potencial de demanda com pessoas que realmente necessitam", explica.

A natureza do ativo multifamily é vantajosa para os FIIs; justamente por isso, esse modelo é um dos fundos mais populares nos EUA, por exemplo. Por ser extremamente pulverizado, a saída e entrada de inquilinos é menos sentida pelos cotistas, uma vez que o ativo estiver funcionando, afirma o fundador da Brio Investimentos.

"O multifamily são produtos que serão eficientes do ponto de vista operacional e de custo, de construção, e com isso a gente consegue gerar um yield que é muito competitivo em relação a outras classes de ativos, porém com um risco menor, porque você está pulverizado. Em um galpão logístico, você está no céu ou no inferno: ou está tudo locado ou você está sem locação nenhuma. Às vezes, um único inquilino ocupa 50% ou até mesmo 100% do imóvel. Nos ativos corporativos é a mesma coisa: você tem, às vezes, um prédio comercial com quatro ou cinco empresas e, se uma sai, você já tem 25% de vacância. No multifamily, isso não acontece. Somos muito competitivos em termos de yield em relação às outras classes de ativos voltados para renda", explica Senra.

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