Novo fundo da JiveMauá conclui a compra de quatro imóveis, mas como consequência expõe o FII a inquilinos com histórico negativo

Apesar de um Cap Rate alto, os empreendimentos estão expostos a empresas que estão em momentos negativos, como a Casas Bahia, que passou por uma recuperação extrajudicial, e a Ford, que pode enfrentar dificuldades de importação de produtos

Brunno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia de imobiliário da JiveMauá

Por: SiiLA News

13/02/2025

A JiveMauá anunciou a compra de quatro galpões logísticos por R$ 1 bilhão em seu novo fundo, o MCLO11. Os ativos estão localizados nos estados do Rio de Janeiro e de São Paulo. De acordo com a equipe de inteligência da SiiLA, a aquisição como um todo registrou um Cap Rate de 9,65%.

Segundo o documento divulgado, embora o anúncio tenha sido feito apenas nesta terça-feira (11), o processo de aquisição foi concluído em 30 de janeiro. A área bruta locável (ABL) total dos imóveis é de 599 mil m², resultando em um valor de R$ 1,7 mil por metro quadrado.

Os imóveis em questão são o Icon Realty Cajamar, locado pela Ford, e três galpões isolados locados pelo Grupo Casas Bahia, situados nas cidades de Jundiaí e Ribeirão Preto, em São Paulo, e em Duque de Caxias, no Rio de Janeiro.

Em um comunicado à imprensa, Bruno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia imobiliária da JiveMauá, considera que foi uma boa compra, levando em consideração os valores e os ativos.

“Acreditamos que uma tese imobiliária de sucesso combina adquirir ativos de qualidade em localizações estratégicas, a preços competitivos e com margem de segurança. Possuindo uma estrutura de capital saudável e o tempo necessário para navegar pelo ciclo imobiliário, é possível negociar de forma estratégica, maximizando os retornos para os investidores”, acrescenta Bagnariolli.

Todos os Cap Rates individualizados estão disponíveis na plataforma exclusiva para assinantes Market Analytics.

Inquilinos

Apesar do Cap Rate elevado, a compra dos quatro empreendimentos expõe o fundo a inquilinos economicamente instáveis. A varejista Casas Bahia passou recentemente por um período conturbado em sua gestão, o que resultou em um pedido de recuperação extrajudicial.

Essa manobra foi uma tentativa de renegociar as dívidas da empresa sem a intervenção da Justiça. A varejista firmou um acordo com o Bradesco e o Banco do Brasil, no qual se comprometeu a quitar débitos de R$ 4,8 bilhões em até seis anos, com um pagamento mínimo de R$ 500 milhões até 2027.

Além disso, a alta dos juros cria um cenário desfavorável para o setor varejista. No caso das Casas Bahia, o banco Safra rebaixou a recomendação de compra das ações da companhia, alterando de neutro para venda.

A avaliação do Safra aponta que “em comparação com seus pares, continuamos a ver a empresa como um retardatário em termos de retornos (1% de retorno sobre o capital investido vs. 6% MGLU e 41% MELI), enquanto sua queima de caixa operacional permanece alta, em R$ 1,4 bilhão nos últimos 12 meses”.

Já no caso da montadora Ford, a companhia atua no Brasil apenas com a importação de veículos norte-americanos. Em 2021, a empresa encerrou sua produção no país, e atualmente todos os veículos disponíveis no mercado são importados.

Recentemente, o CEO da Ford, Jim Farley, afirmou que as tarifas impostas por Donald Trump “abririam um buraco” no setor automotivo dos Estados Unidos.

"Vamos ser bem honestos: a longo prazo, uma tarifa de 25% nas fronteiras do México e do Canadá abriria um buraco na indústria dos EUA que nunca vimos", disse Farley.

Exposição

Por possuir apenas esses quatro imóveis, o FII tem uma exposição de 13% à Ford e 87% às Casas Bahia. Segundo a equipe de inteligência da SiiLA, a concentração de inquilinos não é saudável para um fundo, pois uma maior pulverização evitaria impactos significativos em caso de saída de locatários.

Outro ponto observado por especialistas é a diversificação setorial. Um fundo composto apenas por empresas de um único setor pode sofrer impactos negativos caso haja uma crise generalizada na área.

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