O que acontece nos bastidores de uma renegociação de aluguel corporativo?
- Nos bastidores, a dinâmica revela um jogo de forças entre locatários e proprietários, influenciado diretamente pelo ciclo imobiliário, pela qualidade dos ativos e pelas transformações recentes no uso dos escritórios.
Para compreender melhor esse processo, o REsource entrevistou Felipe Schucman, sócio da RBR e portólio manager da área de Aquisições/ Originações da gestora.
O timing: quando tudo começa
A renegociação raramente acontece em cima do vencimento do contrato. Em geral, as conversas começam entre três e seis meses antes do término, podendo se antecipar para até um ano no caso de grandes ocupantes.
Esse prazo maior reflete a complexidade das operações corporativas, que envolvem desde análises financeiras até possíveis mudanças físicas, como redução ou expansão de área.
“Esse timing varia muito conforme o tamanho da ocupação e o nível de complexidade da operação. Em grandes áreas, as decisões exigem mais planejamento e antecedência”.
Quem puxa a conversa
Na maioria dos casos, o locatário toma a iniciativa. No entanto, proprietários mais estratégicos costumam antecipar o movimento para mitigar riscos de vacância, especialmente em cenários mais desafiadores.
Em mercados com maior oferta de espaços disponíveis, é comum que o proprietário assuma uma postura mais ativa na negociação.
“Quando o mercado está mais fraco, o proprietário tende a ser mais proativo justamente para evitar períodos longos de vacância”.
Os números que guiam a negociação
Antes de qualquer proposta, há uma etapa intensa de análise. Três fatores são centrais: aluguel de mercado (baseado em comparáveis), taxa de vacância da região e do edifício e custo total de ocupação (TCO).
Esse conjunto de dados define o ponto de partida das negociações e serve como base para os argumentos de ambas as partes.
“O TCO acaba sendo decisivo porque ele traduz o custo real da ocupação, não só o aluguel nominal”.
O argumento dos locatários
Os locatários chegam à mesa, em geral, com um discurso estruturado: defendem que estão pagando acima do valor de mercado e trazem alternativas concretas.
Além disso, o trabalho híbrido abriu espaço para um novo tipo de pressão: a redução de área. Empresas passaram a questionar a real necessidade do espaço ocupado, o que altera completamente a lógica da negociação.
“Hoje, a discussão não é só preço, é também sobre quanto espaço faz sentido manter. Muitas empresas chegam com opções reais de mudança, o que fortalece o poder de negociação.”
A estratégia dos proprietários
Do lado dos proprietários, a abordagem vai além de simplesmente reduzir valores. A estratégia costuma incluir concessão de incentivos táticos, alongamento do prazo contratual e manutenção da qualidade do ativo e do condomínio.
Esse último ponto é cada vez mais decisivo. Em um cenário de “flight to quality”, edifícios bem geridos e com padrão elevado conseguem sustentar melhor seus níveis de ocupação.
“Mais do que reduzir aluguel, o foco é tornar o ativo competitivo no longo prazo, principalmente pela qualidade do condomínio”.
A mudança como ferramenta de pressão
A possibilidade de mudança é uma das principais armas dos locatários, mas só funciona quando é real.
Sem uma alternativa concreta, o argumento perde força rapidamente. Além disso, em ativos prime, onde a oferta é mais restrita, essa estratégia tem impacto limitado.
Muito além do aluguel: o pacote de incentivos
Na prática, a renegociação vai muito além do valor por metro quadrado. O pacote pode incluir períodos de carência, investimentos em capex (como fit-out), TI allowance e flexibilizações contratuais.
“Esses elementos são usados tanto para retenção quanto para atração de novos ocupantes e ganham ainda mais relevância em mercados com maior vacância.
Muitas vezes, o diferencial da negociação está nos incentivos, não no valor nominal do aluguel”.
O peso do custo de mudança
Um dos fatores mais subestimados fora dos bastidores é o custo de mudança.
Mesmo diante de aluguéis mais baixos em outros edifícios, muitas empresas optam por permanecer devido a custos de fit-out, períodos de interrupção das operações (downtime) e riscos operacionais.
“Quando você coloca na conta todos os custos e riscos da mudança, o ganho financeiro nem sempre compensa”.
Um jogo de equilíbrio
No fim, a renegociação de aluguel corporativo é um exercício de equilíbrio entre custo, estratégia e contexto de mercado.
Mais do que uma disputa por preço, trata-se de uma decisão que envolve eficiência operacional, posicionamento imobiliário e visão de longo prazo, tanto para empresas quanto para proprietários.
“O poder de barganha hoje depende muito da microlocalização e da qualidade do ativo. Mesmo com alguma vantagem dos locatários no geral, ativos prime continuam mais resilientes.”
