Preço pedido: quando os proprietários inflam os valores e acabam remando contra a maré
- Disparidades chegam a 50% acima da média regional; análise da SiiLA aponta valorização gradual, mas alerta para distorções que comprometem a leitura do mercado
A prática de inflar preços pedidos é comum nas negociações do mercado imobiliário. Em geral, proprietários determinam um valor pedido acima do que estão dispostos a aceitar, como margem para negociação.
No entanto, essa estratégia nem sempre visa apenas facilitar o acordo. Em alguns casos, ela vem sendo utilizada para elevar artificialmente os valores de referência de uma determinada região — comprometendo a leitura real do mercado.
Um caso recente em Cajamar, importante polo logístico com cerca de 3 milhões de m² de estoque de empreendimentos de padrão A+ e A, acendeu o alerta. Com vacância atualmente em 10,34%, a região registra um preço pedido médio de R$ 28,48/m². Mas esse número esconde disparidades: em seu último caderno de disponibilidade, uma das empresas que atuam na região, a Prologis, anunciou ativos por até R$ 42/m² — quase 50% acima da média regional.
O movimento chama atenção por ter ocorrido poucos meses após uma transação que zerou a vacância de um dos ativos do portfólio da própria empresa. Em dezembro de 2024, a LG alugou 9,5 mil m² no Prologis Cajamar I por R$ 30/m², valor compatível com a média das negociações efetivas na região.
Para ilustrar esse cenário, o valor de mercado (do inglês market rent) para Cajamar, no segundo trimestre de 2025, foi de R$ 26,80/m², em imóveis com especificações técnicas semelhantes ao analisado da Prologis e de classe A+ e A. Sendo assim, o valor está quase R$ 2 abaixo da média dos preços pedidos e mais de 35% inferior aos valores mais altos anunciados.
O indicador leva em conta variáveis como transações reais, padrão construtivo, disponibilidade e condições comerciais, e funciona como um parâmetro técnico para balizar análises e negociações.
Preço Pedido x Valor de Mercado
No caso de Cajamar, o descolamento entre o valor de mercado e o preço pedido vem crescendo ao longo dos anos. Desde 2016, o preço pedido subiu 45%, enquanto o Market Rent avançou 37% — como mostra o gráfico acima. A defasagem se acentuou a partir de 2020, indicando um descompasso progressivo entre expectativa e realidade.
A diferença entre preço pedido e valor negociado não é nova — e nem sempre representa um problema. O alerta se acende quando essa defasagem passa a ser usada como instrumento para manipular benchmarks e criar a percepção de uma valorização que não se sustenta nos dados. Esse tipo de distorção pode afetar diretamente a tomada de decisão de investidores, inquilinos, consultores e gestores de portfólios.
Por que o Valor de Mercado importa?
Diferente do preço pedido, que considera apenas os imóveis vagos e os valores anunciados por proprietários, o Market Rent — ou Valor de Mercado — reflete o comportamento efetivo do mercado. Utilizado em mercados maduros e oferecido na América Latina através da plataforma Market Analytics, da SiiLA, ele considera não apenas os ativos disponíveis, mas também os ocupados, além de fatores como padrão construtivo, localização e condições comerciais praticadas.
A metodologia permite que o indicador funcione como uma âncora técnica para negociações, avaliações de portfólio e análises de viabilidade. Assinantes da plataforma SiiLA podem consultar o Market Rent de todos os empreendimentos.
Lições de Guarulhos
Enquanto Cajamar vive um cenário de inflação nos preços anunciados, Guarulhos apresenta uma dinâmica mais equilibrada. Com uma taxa de vacância de 14,24%, o preço pedido médio na região gira em torno de R$ 36/m². Recentemente, o Guarulhos Business Park, da Fulwood, foi locado ao Grupo Toniato por R$ 32/m² — uma diferença de 11% em relação ao valor pedido e de apenas 1% frente ao Market Rent local, de R$ 30,34/m².
Guarulhos possui acesso às principais rodovias brasileiras, está ao lado da região com maior densidade populacional do estado — a Zona Leste da capital — e está localizado próximo ao principal aeroporto internacional da América do Sul.
Mesmo com um estoque menor, Guarulhos apresenta atributos mais favoráveis ao mercado logístico do que Cajamar. Ainda assim, os valores da região não são inflados como os observados em Cajamar.
A comparação mostra que, mais do que vacância ou localização, o que sustenta uma precificação saudável é a aderência aos fundamentos de mercado. Quando há coerência entre preços anunciados e valores praticados, todos os agentes — investidores, inquilinos, locatários e proprietários — operam com mais previsibilidade.
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