No caso de Cajamar, o descolamento entre o valor de mercado e o preço pedido vem crescendo ao longo dos anos. Desde 2016, o preço pedido subiu 45%, enquanto o Market Rent avançou 37% — como mostra o gráfico acima. A defasagem se acentuou a partir de 2020, indicando um descompasso progressivo entre expectativa e realidade.

A diferença entre preço pedido e valor negociado não é nova — e nem sempre representa um problema. O alerta se acende quando essa defasagem passa a ser usada como instrumento para manipular benchmarks e criar a percepção de uma valorização que não se sustenta nos dados. Esse tipo de distorção pode afetar diretamente a tomada de decisão de investidores, inquilinos, consultores e gestores de portfólios.

Diferente do preço pedido, que considera apenas os imóveis vagos e os valores anunciados por proprietários, o Market Rent — ou Valor de Mercado — reflete o comportamento efetivo do mercado. Utilizado em mercados maduros e oferecido na América Latina através da plataforma Market Analytics, da SiiLA, ele considera não apenas os ativos disponíveis, mas também os ocupados, além de fatores como padrão construtivo, localização e condições comerciais praticadas.

A metodologia permite que o indicador funcione como uma âncora técnica para negociações, avaliações de portfólio e análises de viabilidade. Assinantes da plataforma SiiLA podem consultar o Market Rent de todos os empreendimentos. 

Enquanto Cajamar vive um cenário de inflação nos preços anunciados, Guarulhos apresenta uma dinâmica mais equilibrada. Com uma taxa de vacância de 14,24%, o preço pedido médio na região gira em torno de R$ 36/m². Recentemente, o Guarulhos Business Park, da Fulwood, foi locado ao Grupo Toniato por R$ 32/m² — uma diferença de 11% em relação ao valor pedido e de apenas 1% frente ao Market Rent local, de R$ 30,34/m².

Guarulhos possui acesso às principais rodovias brasileiras, está ao lado da região com maior densidade populacional do estado — a Zona Leste da capital — e está localizado próximo ao principal aeroporto internacional da América do Sul.

Mesmo com um estoque menor, Guarulhos apresenta atributos mais favoráveis ao mercado logístico do que Cajamar. Ainda assim, os valores da região não são inflados como os observados em Cajamar.

A comparação mostra que, mais do que vacância ou localização, o que sustenta uma precificação saudável é a aderência aos fundamentos de mercado. Quando há coerência entre preços anunciados e valores praticados, todos os agentes — investidores, inquilinos, locatários e proprietários — operam com mais previsibilidade.

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