Selic caiu, mas FIIs ainda enfrentam inverno dos juros; investidores buscam fundos mais resilientes

Com o Banco Central projetando desaceleração econômica e mantendo preocupação com a inflação, especialistas avaliam que o ambiente atual não favorece uma classe específica de FIIs, mas sim fundos com características mais defensivas. Segundo ele, a estratégia passa por identificar fundos mais preparados para atravessar um período prolongado de juros elevados.

“Vai ter uma desaceleração econômica, quem vai se beneficiar? No fundo, ninguém [...] O meu tom nesse cenário é: é difícil encontrar vencedores. A gente tem que procurar resiliência”, diz.

Entre os fatores apontados pelo analista estão fundos maiores, diversificados, com baixa alavancagem, reservas acumuladas e gestão ativa de portfólio.

“Um portfólio robusto é aquele com um fundo maior, mais diversificado, com uma alavancagem bem equacionada e reservas acumuladas. Esses fundos atravessam esse inverno com uma certa resiliência”, afirma.

Dentro dos fundos imobiliários de tijolo, a qualidade dos contratos passa a ser um dos principais fatores de diferenciação. Segundo Baroni, fundos com contratos atípicos e locatários de qualidade tendem a sofrer menos em um ambiente de desaceleração econômica.

“Os fundos que têm contratos atípicos de longo prazo, com boas companhias, tendem a se beneficiar porque têm uma proteção maior do aluguel”, explica.

Ele cita como exemplo imóveis ocupados por empresas de setores mais estáveis, como hospitais e escolas, com contratos de longo prazo. Por outro lado, ativos mais dependentes do ciclo econômico podem sentir maior pressão.

“Uma laje corporativa com contrato que pode ser renovado de três em três anos está mais exposta. Se a empresa está sentindo a desaceleração econômica, não dá para imaginar que o aluguel vai subir”, afirma.

Apesar do impacto negativo no curto prazo, o cenário de juros elevados também pode criar efeitos positivos para alguns segmentos imobiliários no médio prazo.

Para Artur Losnak, head de análise da Zagros Capital, o juro elevado reduz a atratividade de novos projetos imobiliários, limitando a entrada de novos empreendimentos no mercado.

“O juro alto freia novos desenvolvimentos imobiliários. Terrenos que deixaram de ser comprados em 2021 e 2022 resultarão em baixa entrega de estoque novo em 2027 e 2028. Menos oferta com demanda aquecida pode resultar em recuperação dos preços de locação e, consequentemente, dos dividendos”, afirma.

Segundo ele, o aumento do custo de reposição dos imóveis, pressionado pela elevação dos custos de construção, também pode favorecer ativos já existentes e bem localizados.

Na avaliação de Losnak, os segmentos podem responder de formas diferentes quando o ciclo de juros começar a mudar.

Segundo ele, os shoppings tendem a reagir primeiro, devido à relação com consumo e aluguéis variáveis.

“Em primeiro lugar, shoppings, por terem uma parte do faturamento atrelado ao aluguel variável. Depois, logística, pelo maior consumo e crescimento do e-commerce. Na sequência, lajes corporativas e, por último, renda urbana, um setor mais defensivo”, afirma.

No entanto, o analista ressalta que o comportamento recente do mercado corporativo mostra uma dinâmica própria.

“A correlação entre ciclo econômico geral e mercado de lajes corporativas de alto padrão tem sido fraca recentemente. A demanda das empresas por regiões primárias parece pouco elástica a variações de PIB no curto prazo”, explica.

Apesar das incertezas, Baroni avalia que o atual nível dos juros reais dificilmente deve permanecer por um longo período. Para ele, uma eventual queda mais consistente dos juros futuros pode ser um gatilho positivo para os fundos imobiliários.

“É a queda do juro futuro que impacta a curva das NTN-Bs e, consequentemente, leva investidores para ativos como fundos imobiliários, que hoje estão negociando com yields muito elevados”, explica.

A conclusão dos especialistas é que o momento exige menos uma busca por “vencedores” e mais atenção à qualidade dos ativos.

Em um cenário de inflação elevada, juros ainda restritivos e incerteza externa, a diferença tende a estar na capacidade de cada fundo atravessar o ciclo — e não apenas no segmento ao qual pertence.