Com a previsão de queda da Selic, 2026 deve marcar início de um novo ciclo para os fundos imobiliários, aponta Eleven

Para a Eleven, a combinação de juros menores, FIIs abaixo do valor de reposição e migração gradual do investidor deve abrir uma janela positiva para o mercado em 2026.

Leonardo Veríssimo, especialista e analista de fundos imobiliários da Eleven

Por: SiiLA News

26/11/2025

Após três anos pressionado por juros altos, o mercado de fundos imobiliários deve entrar em um novo ciclo de valorização a partir de 2026. A avaliação é de Leonardo Veríssimo, especialista e analista de fundos imobiliários da Eleven, que projeta uma melhora consistente para a renda variável conforme o Banco Central inicia o processo de redução da taxa Selic.

Segundo ele, o gatilho já está dado. “Na nossa visão, já está controlado o ciclo de queda da Selic. Com isso, os ativos devem se valorizar e isso já começou”, afirma. O movimento já pode ser visto na performance deste ano: o Ibovespa acumula alta superior a 30%, enquanto os fundos imobiliários avançaram mais de 15%.

Mesmo assim, Leonardo ressalta que o investidor pessoa física — que responde pela maior parte do universo de FIIs — tende a reagir mais devagar. “O investidor só se movimenta de verdade quando vê a Selic cair de fato. Ele precisa ver o 15 virar 14, 12. Aí ele começa a migrar”, diz.

Para a Eleven, esse atraso deve abrir espaço para novas altas em 2026, quando a percepção de juros estruturalmente menores começar a se consolidar.

Fundos ainda negociam com desconto no mercado secundário

Além do ambiente macro mais favorável, Leonardo destaca que muitos fundos permanecem negociados abaixo do seu valor patrimonial ou do custo de reposição. No caso dos fundos de tijolo, isso significa que o preço de mercado está inferior ao que custaria construir um imóvel semelhante hoje.

“Se você fosse erguer o mesmo ativo, não conseguiria replicar pelo preço que os fundos negociam. O desconto é claro”, afirma.

Esse descompasso, segundo ele, abre oportunidades para quem pretende reforçar posição antes da virada de ciclo.

Recebíveis indexados ao IPCA e multiestratégias são apostas da casa

Entre os segmentos que devem se destacar em 2026, a Eleven aponta dois como principais:

1. Fundos de recebíveis atrelados ao IPCA.

Esses fundos sofreram com marcação a mercado e, recentemente, com uma inflação mais baixa, o que reduziu os rendimentos distribuídos. Isso derrubou as cotas, mas Leonardo vê o movimento como temporário.

“Conforme a inflação se normaliza, o investidor deve voltar a perceber valor nessa classe”, afirma.

2. Fundos multiestratégias, os ‘FOFs 2.0’.

Com mandato mais flexível, essas carteiras combinam FIIs, CRIs, ações e até imóveis diretamente — o que permite capturar diferentes momentos do ciclo econômico. “Gostamos bastante desse formato para o ano que vem. Ele oferece amplitude e capacidade de ajustar o portfólio com mais liberdade.”

“Quem for esperar a Selic cair pode chegar tarde demais”

Leonardo destaca que, enquanto a Selic permanece elevada, muitos investidores ficam acomodados no CDI, especialmente pela remuneração próxima a 1% ao mês. Mas essa vantagem deve desaparecer.

“É confortável ganhar mais de 1% ao mês com baixa volatilidade. Mas isso não vai continuar. Para entrar na renda variável, quem for esperar a Selic cair pode chegar tarde demais”, diz.

Para ele, a migração deve ser gradual — e direcionada a quem tem perfil para oscilações.

“Não precisa sair de tudo de uma vez. Mas, olhando para frente, a renda fixa não vai entregar o que entregou nos últimos anos.”

Ciclos longos: imóveis pedem paciência

Mesmo com pressões recentes, o especialista reforça que a lógica dos FIIs é estruturalmente de longo prazo.

“O imóvel está lá, o aluguel é pago. O mercado funciona em ciclos. Tivemos ciclos ruins, mas isso muda”, diz. A Eleven estima que o próximo ciclo positivo — caso se confirme — pode durar de cinco a sete anos, dependendo do cenário econômico e político.

“Os últimos três anos foram difíceis. Mas chega uma hora em que melhora. Acreditamos que 2026 será melhor que 2025”, conclui.

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