Venda de participações para FIIs acelera e reforça reciclagem de ativos em shopping centers

Enquanto construir fica mais caro, donos de shopping centers descobrem que vender parte dos ativos pode ser mais rentável do que erguer novos empreendimentos

Alfredo Neri, especialista em fusões e aquisições (M&A) e sócio do BZCP Advogados

Por: SiiLA News

22/06/2026

O mercado brasileiro de shopping centers atravessa uma nova etapa de reorganização patrimonial. Em vez de apostar na construção de novos empreendimentos, grandes grupos do setor têm revisado seus portfólios e vendido participações para Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), ampliando a presença do mercado de capitais na propriedade desses ativos.

Dados da equipe de inteligência da SiiLA mostram que a transferência de shopping centers para FIIs ganhou força nos últimos anos. Em 2025, cerca de 566,5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) migraram para fundos imobiliários, mais que o dobro dos 264 mil m² registrados em 2024.

O movimento reflete o amadurecimento de um setor que, após décadas de expansão física, passou a buscar formas mais eficientes de monetizar ativos já estabilizados.

A mudança também encontra respaldo em uma realidade menos favorável para novos desenvolvimentos. Dados do Custo Unitário Básico (CUB), principal indicador de custos da construção civil, mostram que o índice acumulado atingiu 312,6 pontos em maio de 2026, mais que o triplo do registrado em fevereiro de 2007. Em outras palavras, construir ficou significativamente mais caro.

Diante desse cenário, vender participações em ativos maduros tornou-se uma solução pragmática. As empresas reforçam o caixa, reduzem alavancagem e financiam novos projetos sem necessariamente abrir mão da gestão dos empreendimentos. Os FIIs, por sua vez, ganham acesso a ativos geradores de renda em segmentos consolidados.

Sai o proprietário tradicional, entram os FIIs

Os números mostram que essa transição vem ganhando velocidade. Após a retração provocada pela pandemia, a ABL de shopping centers transferida para FIIs saltou de cerca de 49 mil m² em 2023 para 264 mil m² em 2024, alcançando 566 mil m² em 2025 — o maior patamar da série histórica.

A tendência sugere uma mudança gradual, mas relevante, na estrutura de propriedade dos empreendimentos. Investidores do mercado de capitais ampliam sua participação em ativos que historicamente permaneceram sob controle de desenvolvedores e operadores.

O fenômeno, contudo, não se restringe aos shopping centers. Estruturas como build-to-suit e sale and leaseback também vêm ganhando espaço no mercado imobiliário brasileiro.

Casos recentes ilustram essa lógica. A Amazon escolheu a região da Rua dos Pinheiros, em São Paulo, para instalar uma nova sede em um projeto estruturado sob o modelo build-to-suit. Já a Globo realizou operações de sale and leaseback, transformando ativos imobiliários em liquidez sem interromper suas operações.

Segundo Alfredo Neri, especialista em operações imobiliárias e estruturação de investimentos do BZCP Advogados, essas estruturas refletem uma mudança na forma como as empresas enxergam seus imóveis.

Para ele, a posse do ativo deixou de ser, necessariamente, um objetivo estratégico. A venda permite direcionar recursos para o negócio principal, preservando o acesso aos espaços necessários para a operação.

O avanço dos FIIs como compradores desses ativos reforça uma transformação mais ampla do mercado. À medida que investidores buscam renda recorrente e empresas procuram formas mais eficientes de alocar capital, estruturas como sale and leaseback, build-to-suit e a venda de participações tendem a ganhar ainda mais relevância.

A expectativa é que esse movimento se intensifique nos próximos anos e avance para outros segmentos imobiliários. O multifamily é um dos exemplos mais recentes: mesmo diante de desafios operacionais e rentabilidades ainda em consolidação, o setor já começa a ser estruturado por meio de FIIs, numa tentativa de atrair capital e viabilizar a escala necessária para o amadurecimento da classe de ativos.

No fim das contas, o movimento aponta para uma transformação silenciosa, mas profunda: os imóveis permanecem os mesmos, mas seus proprietários estão mudando. Cada vez mais, o mercado imobiliário deixa de ser apenas um negócio de tijolo para se tornar também um negócio de capital.

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