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XP Malls movimenta R$ 1,65 bi em venda de participações e redesenha exposição ao segmento de shoppings
- A venda realizada para o FII Atria deve gerar um ganho de capital de R$ 278,1 milhões ao XP Malls.
Por: SiiLA News
10/12/2025 O fundo XP Malls (XPLM11) anunciou nos últimos dias a venda de participações em nove shoppings por R$ 1,65 bilhão, em um dos maiores movimentos estruturados do mercado de fundos imobiliários em 2025.
A transação, realizada com o recém-criado FII Átria, da Riza Real Estate, deve gerar R$ 278,1 milhões em ganho de capital ao XPML11, equivalente a R$ 4,75 por cota.
A operação apresenta cap rate estabilizado de 6,08%. Clientes da plataforma Market Analytics, da SiiLA, têm acesso ilimitado aos cap rates, valores de venda e detalhes de todas as transações monitoradas no Brasil, México e Colômbia.
Localização dos ativos
O portfólio negociado reúne participações em nove shoppings distribuídos por diferentes regiões do país. As participações vendidas variam de posições minoritárias até o controle integral dos empreendimentos.
Em São Paulo, o XP Malls vendeu fatias do Tietê Plaza Shopping (45%), na zona noroeste da capital; do Campinas Shopping (25%), no interior; e do Grand Plaza (20%), no ABC.
No Rio de Janeiro, a transação envolve o Shopping Downtown (100%), na Barra da Tijuca, e o Shopping Metropolitano Barra (40%), além do Caxias Shopping (17,5%), na Baixada Fluminense. O conjunto inclui ainda ativos estratégicos em outras regiões: o Partage Santana Shopping (15%), no Rio Grande do Norte; o Shopping Ponta Negra (40%), em Manaus; e o Shopping Bela Vista (14,31%), em Salvador.
O pagamento será feito em três etapas: R$ 1 bilhão à vista na conclusão, R$ 52,3 milhões em janeiro de 2026 e R$ 528,5 milhões em até cinco anos, corrigidos pelo IPCA.
Estruturação do FII
Para
viabilizar a compra dos shoppings, a Riza criou um FII Master, que funciona
como um “fundo central” da operação. Esse fundo foi dividido em duas subclasses
de cotas: a Subclasse A, destinada aos investidores da oferta pública e que tem
prioridade na amortização, e a Subclasse B, integralizada pelo XP Malls
no valor de R$ 191 milhões, assumindo maior risco e maior potencial de retorno.
O FII Master é o veículo que efetivamente ficará com os ativos adquiridos e terá duração inicial de cinco anos, com possibilidade de prorrogação por mais um. Se, ao término, ainda houver saldo a amortizar na Subclasse A, o XP Malls poderá recomprar ativos, inclusive por meio de suas próprias cotas, ao valor patrimonial mínimo.
O FII Master é o veículo que efetivamente ficará com os ativos adquiridos e terá duração inicial de cinco anos, com possibilidade de prorrogação por mais um. Se, ao término, ainda houver saldo a amortizar na Subclasse A, o XP Malls poderá recomprar ativos, inclusive por meio de suas próprias cotas, ao valor patrimonial mínimo.
Reposicionamento estratégico do XPML11
Para o XP Malls, a operação é descrita como um movimento
tático: gera liquidez expressiva em um único evento, reduz alavancagem e mitiga
riscos de impacto negativo nos dividendos. Além disso, a estrutura da venda
mantém o XP Malls exposto ao potencial de valorização futura dos ativos por
meio da subclasse subordinada do FII Master.
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