Em uma casa comercial na zona sul de São Paulo, a sede da Hersil pode passar despercebida por quem estiver dirigindo distraído pela Avenida Lineu de Paula Machado, paralela à Marginal Pinheiros. Na sala de reuniões, a equipe do REsource foi recebida pelo head de operações da Hersil, Henrique Rosa, e pelo gerente regional da empresa, Daniel Rodrigues. Segundo a companhia, a Hersil administra atualmente 17 empreendimentos logísticos, que somam mais de 700 mil m² de área bruta locável (ABL).

Além dos condomínios logísticos, a Hersil também administra imóveis corporativos, e Daniel Rodrigues explica que, apesar de o objetivo ser o mesmo, o trabalho difere muito do realizado em prédios comerciais.

“Para começar, o corporativo tem uma área comum menor que a do logístico. Na administração corporativa, você se preocupa com ar-condicionado, elevadores, entradas e saídas, e em fazer com que as pessoas circulem com segurança. Já no logístico, você faz uma administração semelhante à de uma prefeitura: você tem ruas, postes e a segurança”, explica Rodrigues.

Segundo o gerente regional, por lidar com cargas de alto valor, principalmente em operações que envolvem o e-commerce, a segurança deve ser reforçada e constantemente reavaliada. Um dos exemplos dados pelo head de operações, Henrique Rosa, são as guaritas de segurança, que devem estar integradas ao ecossistema de câmeras e ao sistema da central de incêndio.

“Na guarita, onde ficam os vigilantes, as câmeras do prédio devem estar conectadas. Não adianta nada ter uma sala de segurança específica se o vigilante, que está lá 24 horas, não as vê. Há várias coisas que trazemos de experiências passadas, de coisas que deram certo e coisas que deram errado”, acrescenta.

Uma das características mais distintas nos condomínios logísticos é a sua concepção. Diferentemente dos prédios, as propriedades logísticas podem ser construídas de maneira fracionada, ou seja, por fases. Muitas vezes, o empreendimento já está em pleno funcionamento e em construção ao mesmo tempo, e isso requer cuidado por parte da administração e dos proprietários.

“Houve um caso em Extrema, no qual assumimos um empreendimento de 100 mil m² em um ativo de três naves. Um módulo já havia sido entregue, e os outros dois estavam previstos quatro meses e seis meses depois. O fato de que no módulo pronto já havia um inquilino tornou toda a operação mais desafiadora. Nem tudo estava totalmente pronto e operacional, então tínhamos que equilibrar a balança, conciliando os acessos da obra e dos usuários”, explica Henrique.

Daniel dá outro exemplo de demanda, também relacionado com segurança, sobre a diferença entre administrar um empreendimento totalmente vazio e um 100% ocupado.

“Nós tivemos um caso de um empreendimento muito grande, acima de 100 mil m² e com uma ocupação pequena. Começamos a administrar muito no início, então fizemos um planejamento de ocupação e operação do prédio, tanto financeira como operacional. Um ativo com zero ocupação requer dois seguranças, dedicados a preservar o patrimônio. Com 30% de ocupação, já se faz necessário adicionar dois seguranças e um veículo. Por fim, com 60% de ocupação, é necessário ter uma ronda; é uma questão de escalonamento, é gradativo”, conta Daniel.

As Áreas de Proteção Ambiental (APP) são elementos importantes e presentes em condomínios logísticos. Por estarem em grandes terrenos, é comum que os condomínios logísticos compartilhem espaço com nascentes, florestas e bosques.

“As áreas preservadas precisam ser geridas por uma empresa que tenha o know-how necessário. Existem diversas exigências legais, especialmente em relação às Áreas de Proteção Ambiental (APP). Essas áreas não podem ser alteradas ou desmatadas; é preciso mantê-las intactas, delimitá-las adequadamente e apresentar relatórios detalhados. As regulamentações podem variar de um município para outro, mas é essencial contar com uma empresa especializada para garantir a conformidade. O nosso gerente predial é responsável por supervisionar isso, inclusive tirando fotos e utilizando drones para vistorias”, explica Daniel.

Sobre as questões ambientais, os executivos relatam um caso que ocorreu em um dos ativos administrados, no qual assumiram o comando de outra empresa e tiveram que realizar diversas mudanças.

"No caso do Modular II, em Barueri, enfrentamos um desafio relacionado ao tratamento de esgoto. Não havia uma rede de esgoto disponível na área, então utilizávamos uma estação de tratamento de esgoto que tratava os resíduos e os descartava na rede pluvial, algo aprovado pela Cetesb na época. Construir uma nova estação de tratamento (ETE) que atendesse às exigências teria um custo altíssimo. Inicialmente, usávamos um sistema anaeróbico para o tratamento, mas precisávamos de caminhões para transportar o esgoto tratado, o que triplicava o custo da água, pois pagávamos tanto pela entrada quanto pela saída. Isso não era sustentável”, explicam.

Eles contam que tiveram apoio da equipe de engenharia e manutenção e encontraram uma solução mais eficiente: conectar ao sistema de esgoto a 500 metros, perto do Shopping Tamboré.

“Essa interligação reduziu o custo da água para níveis normais e firmamos um contrato de demanda com a Sabesp, diminuindo o gasto de 90% para algo em torno de 45% a 50%. Esse foi um caso de sucesso em termos de gestão de galpões”, concluem.