Do outro lado do muro, dentro das dependências do aeroporto, há um mundo à parte. A dinâmica entre o embarcador e o operador logístico não é tão óbvia e simplista, como conta Cesar Worms, gerente de negócios imobiliários de Viracopos.

Worms explica que existe um paradigma no meio logístico que faz muitas pessoas entenderem que o espaço dentro dos aeroportos é apenas local de passagem. O executivo ressalta, porém, que áreas dentro do empreendimento podem ser locais de armazenamentos de produtos.

“As cargas passam pelo terminal. E as áreas dentro do aeroporto podem ser desenvolvidas para projetos de armazenagem e operação logística”, explica.

O gerente de negócios explica que após a nacionalização do produto importado, por exemplo, a carga vai para um armazém, que normalmente está nos arredores do aeroporto, porém ela não precisa fazer todo o translado, caso o centro de distribuição fique nas dependências aeroportuárias.

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Fundamentalmente, o senso comum afirma que os aeroportos são locais mais caros, Worms confirma, mas justifica. Segundo a legislação, após o fim do período do contrato de concessão, os bens aeroportuários são revertidos à união, dessa maneira, os empreendimentos não possuem um proprietário privado.

Então, o que acontece ao longo da vida de um projeto imobiliário dentro do aeroporto? “A remuneração do investimento é o `principal` mais juros, como um título de renda fixa. Assim, o valor equivalente à venda do ativo no final do fluxo de caixa. A cada mês é feita uma cessão de área (nomenclatura equivalente aos aluguéis dentro dos aeroportos), o proprietário recebe o aluguel mais um parcela daquilo que seria o residual do valor do imóvel no fim do contrato, por isso a cessão de área. Essa é a questão econômico-financeira que justifica esse valor mais alto”, explica.

Além disso, fatores como localização e a eficiência afetam diretamente o preço pedido dos empreendimentos. “Quanto vale estar dentro do aeroporto, de maneira a agilizar a operação logística de distribuição? Isso é algo muito difícil de mensurar”, questiona.

Em Viracopos, por ser um aeroporto internacional, 38% das cargas hoje são importações, 29,5% são exportações e 27% são cargas domésticas. Mas, apesar do grande volume, o espaço ainda não é o suficiente.

“Nós vemos uma oportunidade muito boa no que diz respeito a volumes de cargas e demanda por espaços de armazenagem”, conclui.