Avenida Rebouças, Shoppings e outros setores impactados pela revisão da Lei de Zoneamento em São Paulo

Se tratando de mercado imobiliário comercial, uma das principais mudanças na LPUOS é referente aos eixos de estruturação da transformação urbana, locais compostos por estações de metrô e trem e corredores de ônibus. Em um raio de até 700 metros para estações de trem e metrô e em uma faixa paralela de 400 metros dos corredores de ônibus, poderão ter prédios maiores, com um coeficiente de aproveitamento maior de cada região.

Uma região que se destaca é a da Av. Rebouças, que ganhou um aumento no potencial construtivo de empreendimento, podendo inclusive abrigar novos modelos de ativos que vão movimentar a região.

“Com a revisão da Lei de Zoneamento, parte da Avenida Rebouças ganhou nova classificação de zoneamento (ZCOR-3), o que ampliou os usos permitidos na área, antes limitados a atividades predominantemente residenciais. Essa alteração tem o potencial de estimular o interesse de investidores e empreendedores do setor de edifícios comerciais, que pode resultar num aumento da oferta de espaços para escritórios”, conta Cavalli.

“Do ponto de vista urbanístico, a Avenida Rebouças é caracterizada por grande adensamento populacional e boa oferta de infraestrutura para diferentes meios de transporte. A existência de linhas de metrô, ônibus e ciclovias certamente tornará a região ainda mais atrativa para investimentos, garantindo a mobilidade da população e o acesso a escritórios instalados na região”, completa Seabra.

Outro ponto importante que pode impactar o mercado imobiliário, é a inclusão de shopping centers e templos religiosos na não obrigação de seguir os limites máximos de loteamento urbano. Antes da revisão, esses tipos de empreendimento poderiam chegar no máximo de área construída de 20 mil m², com uma frente máxima de 150 metros.

“É importante ressaltar que a possibilidade de ampliação de shoppings centers poderá atrair investidores interessados em expandir o portfólio de Fundos de Investimentos Imobiliários que investem no segmento. Indiretamente, a novidade poderá impactar, ainda, outras operações do mercado financeiro, viabilizando o desenvolvimento desses empreendimentos e impulsionando o mercado como um todo.”, afirma Cavalli.

A LPUOS estabelece que prédios residenciais com unidades de uso misto podem expandir sua área em até 20%, mas foi estabelecido que atividades do ramo hoteleiro, como flats, apart hotéis e pensões, não se enquadram no conceito de uso misto.

As maiores mudanças na revisão da Lei de Zoneamento estão voltadas aos empreendimentos residenciais. O Plano Diretor Estratégico estabelece que o coeficiente de aproveitamento possa chegar em até 50%, desde que esse acréscimo seja destinado ao uso de Habitações de Interesse Social.

“Vale lembrar que ainda são aguardados os decretos complementares para regulamentar aspectos previstos na norma, como, por exemplo, a definição dos procedimentos administrativos para o reconhecimento do perímetro urbano como vila”, afirma Seabra.

A nova lei manteve algumas regras, como a altura das edificações nos miolos de bairro, e vetou outras, como a implantação de empreendimentos nas zonas de preservação.

“Ainda assim, o desafio é grande e certamente há pontos a serem aperfeiçoados. Entendemos que sua revisão foi tímida. Outro ponto que merece destaque é a ausência de mapas detalhados que tragam a caracterização do zoneamento a ser aplicado quadra a quadra da cidade”, conta Seabra.