BTLG11: Para analistas, fundo mostra força e se consolida no segmento após anúncio de aquisição bilionária

Fundo do BTG Pactual anunciou, por meio de fato relevante, acordo para a aquisição de 11 ativos logísticos preponderantemente localizados no raio 60km do Estado de São Paulo pelo valor total de R$ 1,7 bilhão.
O Fii ainda não divulgou quais são os imóveis que integram a compra.

Fernando Crestana, sócio associado Real Estate do BTG Pactual.

Por: SiiLA News

02/09/2024

O fundo imobiliário voltado à logística do BTG Pactual, BTLG11, anunciou, por meio de fato relevante divulgado no último dia 16 de agosto, um acordo para a aquisição de 11 ativos logísticos preponderantemente localizados no raio 60 km da capital paulista, São Paulo, pelo valor total de R$ 1,7 bilhão. Apesar do negócio ainda depender de diligências e aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (CADE), analistas avaliam que a possível transação, além de positiva, consolida o fundo como um dos grandes atores desse mercado.

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De acordo com o anúncio do BTLG11, os 11 ativos somam uma área bruta locável (ABL) de 541 mil metros quadrados com contratos de locação em vigor. O Cap Rate da transação, segundo o próprio fundo, é de 9,5% ao ano.

O fundo, porém, preferiu manter sigilo neste momento a respeito de quais são os imóveis que integram esta compra.

Em análise da equipe de inteligência de mercado da SiiLA, o cap rate estimado para o primeiro ano após a transação é de 8,28%, devido ao fato do Fundo contar com uma renda garantida nesse período. Após esse intervalo, os analistas da empresa estimam um cap rate de 7,7%.

Para a analista de Fundos Imobiliários da EQI Research, Carolina Borges, o movimento do BTGL11 foi bastante relevante e agrega valor a um portfólio já considerável.

"O fundo está preservando e, potencialmente, melhorando o seu perfil de bons imóveis. Nesta aquisição, eles ainda não abriram quais são esses galpões logísticos, mas já sabemos de alguns inquilinos, que são seguros e dispostos a contratos mais longos, o que nos dá uma visão otimista para o negócio", afirma.

Outro destaque positivo na avaliação da analista está no balanceamento dos ativos em relação à distância entre os imóveis e a principal metrópole do País. Dos 11 imóveis que serão adquiridos, 94% deles ficam localizados no raio 60 km de São Paulo.

Diversificação dos ativos e consolidação do Fundo

Pelo menos 15% dos novos ativos são "climatizados", o que diversifica ainda mais o portfólio atual do BTGL11 e puxa o valor patrimonial do Fundo para cima. Segundo o sócio do Grupo Primo e gerente executivo de Fundos Imobiliários na Finclass, Ricardo Figueiredo, esse fator ajuda na melhora da carteira de locatários, já que o custo de ocupação de um galpão climatizado também é mais alto.

"Me agrada a forma como esse Fundo está se consolidando. Momento é de expansão na logística", comenta. Questionado se o valor da transação é, de fato, o maior da história de um FII voltado à logística, Figueiredo destaca: "não me recordo de nenhuma transação acima desse valor, mas o número é o de menos, o importante é o negócio ser bom", ressalta.

"O BTLG11 se confirma como um dos grandes consolidadores de portfólios e cria um ponto de atenção para os demais. E a tendência é chegar um momento em que maiores players absorvam os menores", acrescenta.

BTLG11: como fica o portfólio?

BTLG Cajamar Assaí, empreendimento que integra o portfólio do fundo | Fonte: SiiLA

Após a confirmação por parte do CADE e das condições precedentes do negócio, o BTLG11 contará com 32 ativos em seu portfólio e, segundo o fundo, ao menos 10 inquilinos são responsáveis por cerca de 50% das receitas. Entre eles, estão empresas como Assaí, CEVA Logistics, Amazon, Braskem e BRF.

Ao menos 89% do portfólio atualizado com as aquisições ficam no Estado de São Paulo, sendo 71% dentro do raio 60 km.

Segundo a gestão do Fundo, a distância para a cidade de São Paulo é considerada estratégica por caracterizar os aluguéis mais altos. Juntos, os imóveis dentro desse raio representarão 88% da receita total do Fundo. Veja a seguir como é atual divisão do portfólio e como ficará após a finalização da transação.

Fonte: BTLG11

"[A negociação] figura como a mais relevante dentre aquisições já realizadas pelo Fundo, mas que representa a maior transação de portfólio logístico já realizada na história dos Fundos Imobiliários, reforçando o distinto patamar que o BTLG vem conquistando", afirmou a gestão do BTLG11.

Além disso, o fundo enxerga, com a oportunidade, potencial para apreciação patrimonial bem como ganhos de capital em vendas futuras, seguindo seu rito de “compra no atacado, e venda no varejo”. Ao menos três ativos do portfólio do BTLG11 estão em processo de venda: o BTLG Guarulhos, o BTLG SBC e o Ambev Santa Luzia.

"A transação perfaz uma receita na ordem de 14,6% a.a. nos primeiros 18 meses, devido ao recebimento integral das locações frente ao pagamento de 65% da parcela à vista, o que resulta em um aumento de 24% no FFO no período", informa o fato relevante.

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