Renda mínima garantida é peça central nas transações e pode mudar completamente os rendimentos dos FIIs

O River One é um exemplo de aplicabilidade da renda garantida. Em 2021, a SDI vendeu o projeto para a RBR Properties, que pagou, à época, R$ 420 milhões e incorporou o imóvel ao fundo RBRP11. Com a renda garantida, o Cap Rate da transação foi de 7%. No entanto, o Cap Rate determinado pela plataforma Market Analytics foi de 5,95%, desconsiderando esse artifício monetário.

O período com a renda garantida foi de 15 meses, ou seja, o ativo tinha um ano e três meses para melhorar sua performance e garantir o rendimento de 7% aos cotistas. Na época da compra, o River One possuía 100% de vacância. Após 15 meses, ou cinco trimestres, a taxa de vacância continuava alta, em 92,7%. Com o fim da renda mínima garantida, os valores do fundo sofreram uma queda de 25,9%, segundo o Clube FII, ecossistema digital de fundos imobiliários. Os dividendos do RBRP11 caíram de R$ 1,35 para R$ 1,00 e, no trimestre seguinte, para R$ 0,81.

No gráfico abaixo, é possível acompanhar a performance de vacância do  empreendimento e do retorno aos cotistas desde a entrega do River One:

Mesmo com a redução da vacância, os valores dos dividendos não aumentaram, pois algumas das novas locações apresentaram períodos de carência – algo estimado em 12 meses e refletido nos dividendos de alguns meses adiante.

Hoje, três anos após a entrega do empreendimento, o River One acaba de fechar uma grande locação, e sua taxa de ocupação foi a 75%. Atualmente, no terceiro trimestre, o último rendimento está na casa de R$ 1,22 por cota, segundo o site Clube FII.

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Em contraste com a situação do River One, a compra de 57% do Rochaverá pela Kinea inclui uma renda mínima garantida de seis anos, no valor de R$ 70,3 milhões. Fontes do mercado veem essa renda garantida de longo prazo como uma comprovação de que o ativo adquirido não oferece boas perspectivas de aumento nos rendimentos aos cotistas no momento da compra.

Enquanto no caso do River One foi utilizada uma renda garantida por 15 meses, considerando que o imóvel estava sendo entregue, sem inquilinos e em uma região ainda pouco explorada por ativos corporativos, no caso da Kinea, a renda garantida de seis anos foi aplicada a um prédio que está apresentando boa performance, mas situado em uma região instável e com alta vacância, hoje na casa dos 25%.

Schneider diz que, embora cada fundo tenha sua própria estratégia, a renda mínima garantida “ajuda a integrar um imóvel não performado ou parcialmente performado a um fundo que precisa de renda.”

Outro ponto destacado pelo especialista é o tamanho dos mercados de FIIs hoje. “O problema já foi maior, há 10 anos, mas ainda é um ponto de atenção. Antigamente, os fundos possuíam estoques e valores menores, o que aumentava o risco ao adquirir um ativo para compor o portfólio. Muitas vezes, fundos de R$ 300 milhões compravam galpões de R$ 200 milhões, o que comprometia mais de 50% do patrimônio. É nessa situação que a renda mínima entrava”, relembra.

Schneider explica que, quanto maior for o fundo, mais fácil é incorporar ativos em seu portfólio e depender menos da renda mínima garantida. “Um fundo de R$ 10 bilhões não vai sentir tanto o impacto ao comprar um ativo de R$ 500 milhões, diferentemente de um fundo de R$ 1 bilhão, que comprometeria metade de seu patrimônio”, explica.

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