Renda mínima garantida é peça central nas transações e pode mudar completamente os rendimentos dos FIIs
- A renda garantida é um recurso utilizado por um fundo para garantir rendimento aos cotistas
Recentemente, o REsource noticiou que o fundo da Kinea, o KNRI11, adquiriu 57% da torre Crystal do Rochaverá Corporate Towers. Segundo a análise de dados da SiiLA, a transação foi realizada com um CAP RATE estabilizado de 6,89%.
No entanto, prospecto emitido pela Kinea em abril de 2024 apresentou outras informações. Nele, o fundo tinha como objetivo atingir Cap Rates de 8% a 8,5% com a transação. A divergência aumentou ainda mais quando a própria Kinea anunciou outro Cap Rate para essa operação, , dessa vez de 9,2%, valor inflacionado devido à renda mínima garantida.
Dois conceitos precisam ser esclarecidos: o Cap Rate e a Renda Garantida. Para determinar o Cap Rate de uma transação, é desenvolvida uma análise minuciosa sobre o empreendimento, considerando o perfil do imóvel, despesas futuras, demanda por ocupação, cenário da região em que está inserido, indicadores econômicos, entre outros fatores, para então determinar o potencial de renda que o ativo pode gerar aos proprietários. Ao final, a porcentagem do Cap Rate revela a expectativa de retorno do investimento realizado, informação imprescindível para a tomada de decisão.
- Leia mais: Você sabe o que é Cap Rate?
Já a renda garantida é um recurso utilizado pelo fundo para garantir rendimento aos cotistas. Basicamente, é uma renda a ser paga para evitar a redução de proventos ao se adquirir ativos em construção ou ainda não completamente performados, como explica Otmar Schneider, executivo formado em engenharia civil, Analista de Valores Mobiliários (CNPI) e youtuber.
“O mercado financeiro e o mercado imobiliário possuem uma dinâmica diferente, e a renda mínima garantida funciona como uma ‘ponte’ utilizada para viabilizar alguns projetos. Quando as pessoas buscam investir, elas procuram por renda; então, se um fundo adquire um empreendimento e ele está 100% vago, a renda vai cair e os cotistas não vão gostar, mesmo sendo uma boa aquisição. Portanto, a renda mínima garantida é uma engenharia financeira utilizada para evitar a redução da renda e garantir uma distribuição previsível e equitativa aos cotistas”, explica.
Case
O River One é um exemplo de aplicabilidade da renda garantida. Em 2021, a SDI vendeu o projeto para a RBR Properties, que pagou, à época, R$ 420 milhões e incorporou o imóvel ao fundo RBRP11. Com a renda garantida, o Cap Rate da transação foi de 7%. No entanto, o Cap Rate determinado pela plataforma Market Analytics foi de 5,95%, desconsiderando esse artifício monetário.
O período com a renda garantida foi de 15 meses, ou seja, o ativo tinha um ano e três meses para melhorar sua performance e garantir o rendimento de 7% aos cotistas. Na época da compra, o River One possuía 100% de vacância. Após 15 meses, ou cinco trimestres, a taxa de vacância continuava alta, em 92,7%. Com o fim da renda mínima garantida, os valores do fundo sofreram uma queda de 25,9%, segundo o Clube FII, ecossistema digital de fundos imobiliários. Os dividendos do RBRP11 caíram de R$ 1,35 para R$ 1,00 e, no trimestre seguinte, para R$ 0,81.
No gráfico abaixo, é possível acompanhar a performance de vacância do empreendimento e do retorno aos cotistas desde a entrega do River One:
Mesmo com a redução da vacância, os valores dos dividendos não aumentaram, pois algumas das novas locações apresentaram períodos de carência – algo estimado em 12 meses e refletido nos dividendos de alguns meses adiante.
Hoje, três anos após a entrega do empreendimento, o River One acaba de fechar uma grande locação, e sua taxa de ocupação foi a 75%. Atualmente, no terceiro trimestre, o último rendimento está na casa de R$ 1,22 por cota, segundo o site Clube FII.
Situações
Em contraste com a situação do River One, a compra de 57% do Rochaverá pela Kinea inclui uma renda mínima garantida de seis anos, no valor de R$ 70,3 milhões. Fontes do mercado veem essa renda garantida de longo prazo como uma comprovação de que o ativo adquirido não oferece boas perspectivas de aumento nos rendimentos aos cotistas no momento da compra.
Enquanto no caso do River One foi utilizada uma renda garantida por 15 meses, considerando que o imóvel estava sendo entregue, sem inquilinos e em uma região ainda pouco explorada por ativos corporativos, no caso da Kinea, a renda garantida de seis anos foi aplicada a um prédio que está apresentando boa performance, mas situado em uma região instável e com alta vacância, hoje na casa dos 25%.
Schneider diz que, embora cada fundo tenha sua própria estratégia, a renda mínima garantida “ajuda a integrar um imóvel não performado ou parcialmente performado a um fundo que precisa de renda.”
Outro ponto destacado pelo especialista é o tamanho dos mercados de FIIs hoje. “O problema já foi maior, há 10 anos, mas ainda é um ponto de atenção. Antigamente, os fundos possuíam estoques e valores menores, o que aumentava o risco ao adquirir um ativo para compor o portfólio. Muitas vezes, fundos de R$ 300 milhões compravam galpões de R$ 200 milhões, o que comprometia mais de 50% do patrimônio. É nessa situação que a renda mínima entrava”, relembra.
Schneider explica que, quanto maior for o fundo, mais fácil é incorporar ativos em seu portfólio e depender menos da renda mínima garantida. “Um fundo de R$ 10 bilhões não vai sentir tanto o impacto ao comprar um ativo de R$ 500 milhões, diferentemente de um fundo de R$ 1 bilhão, que comprometeria metade de seu patrimônio”, explica.
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