Cap Rate indica retorno e valor de risco em imóveis, mas variações mostram que contexto pesa mais que cifra

Enquanto o indicador médio de condomínios logísticos de classe A+ e A gira em torno de 8,5% e o de escritórios marca 7,71%, transações fora da curva revelam que localização, maturidade de mercado e perfil contratual influenciam mais do que o preço final

Brunno Bagnariolli, sócio e CIO da estratégia de imobiliário da JiveMauá, empresa gestora do MCLO11

Por: SiiLA News

29/04/2025

Qual métrica utilizar para saber se o imóvel adquirido é ou não vantajoso? Não apenas observando sob uma ótica simplista de cifras ou de quem pagou mais ou menos. A principal métrica utilizada é o Cap Rate, por meio da qual são analisados valores, vacância e outros dados que, após um cálculo, indicam a taxa de retorno esperado para o investimento imobiliário.

Atualmente, o Cap Rate médio para condomínios logísticos de classe A+ e A é de 8,5%, enquanto o dos escritórios é de 7,71%, em um intervalo de 10 anos. Mas, ao observar a fotografia como um todo, é possível perceber que o valor médio do Cap Rate vem diminuindo desde 2015.

Para Danilo Barbosa, sócio e diretor do Clube FII, isso acontece por uma série de fatores, como a valorização da região e o crescimento dos valores acima da receita. “Há um descompasso entre o crescimento do valor das transações e a receita anual gerada pelos ativos. Ou seja, o valor de venda dos imóveis cresce em um ritmo mais acelerado do que a receita anual que eles geram”, afirma Barbosa.

Por: SiiLA

De acordo com a análise da SiiLA, no mercado de condomínios logísticos, à medida que o mercado amadureceu e os ativos passaram a ser cada vez mais disputados, os investidores aceitaram retornos menores em troca da segurança e previsibilidade que esse tipo de imóvel oferece, sobretudo impulsionados pelo crescimento do e-commerce.

Porém, no caso dos escritórios, a volatilidade reflete um cenário de maior incerteza para o mercado corporativo ao longo da década, que passou por um período de excesso de oferta e mudanças nos padrões e demanda por ocupação, aceleradas pela pandemia.

Por: SiiLA

No comparativo direto, o Cap Rate médio de condomínios logísticos tende a ser levemente superior ao de escritórios, o que sugere que, mesmo com a alta demanda por ativos industriais, o mercado ainda atribui um risco maior a operações logísticas do que às lajes corporativas de primeira linha. Essa diferença também pode refletir o perfil contratual, já que os contratos logísticos muitas vezes têm prazo mais longo e reajustes previsíveis, enquanto os escritórios podem apresentar variações maiores de preço por metro quadrado conforme a conjuntura econômica e o ciclo imobiliário.

Transações fora da curva

Porém, ao observar os gráficos, é possível notar algumas transações que se destacam, as chamadas outliers. No mercado de condomínios logísticos, em fevereiro de 2025, o Icon Realty Cajamar registrou um Cap Rate de 14,9%. O ativo foi comprado pelo fundo MCLO11 por R$ 138,9 milhões. A transação envolveu a compra de um portfólio da Icon Realty, que, no total, registrou um Cap Rate de 9,6%.

Já no caso dos escritórios, quem se destaca é o edifício Santa Catarina, na Avenida Paulista, que registrou um Cap Rate de 15% em 2016. O comprador foi a Arnês Holding e a vendedora foi o Espólio de Gianni, que vendeu 3,5% por R$ 1,6 milhão.

Mas, engana-se quem pensa que o Cap Rate outlier é um bom negócio. No caso da compra Icon Realty, o inquilino é as Casa Bahia, que possuí uma dívida com o proprietário, o que elevou o Cap Rate. Além disso, a companhia está passando por uma crise financeira, o que pode comprometer 87% da ocupação dessa compra.

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