Cap Rate médio de 2023 fica em 7,34% para escritórios de alto padrão
- Os dados da SiiLA mostram que a média anual de cap rate se manteve em 7,43%, uma diferença inferior a 1% em relação ao ano passado.
Com um cap rate médio de 7,43%, o ano de 2023 se mostrou estável em relação à 2022 e apresentou a maior média estabilizada desde o início da década, mostram os dados da SiiLA. As transações de escritórios de alto padrão revelam que no ano passado o maior cap rate foi 8,43% e o menor 5,31%.
O cap rate ou, em tradução livre, taxa de capitalização é um cálculo realizado para encontrar o retorno do investimento realizado em uma propriedade, com base em seu valor de mercado. Com essa métrica, é possível comparar o investimento em imóveis com outras tipos de aplicações. A SiiLA realiza três análises de cap rate, Estabilizado, Ano 1 e Brasileiro.
Foram mais de R$ 900 milhões comercializados em 2023, apenas em ativos de alto padrão. O cap rate mais alto foi da transação do Rio Sul Center, cuja área transacionada foi 1.464 m². Em abril, a Brasim Administração de Bens Próprios pagou para o fundo da CSHG R$ 25 milhões, sob o cap rate de 8,43% do empreendimento localizado na região da Orla, no Rio de Janeiro.
Na outra ponta, está o 11º andar do Pátio Victor Malzoni, que em uma transação realizada em outubro apresentou um cap rate estabilizado de 5,31%. O fundo Catuaí Triple A (BLCA11) vendeu 1.372 m² por R$ 96 milhões.
Análise histórica
Ao comprar com 2022, o ano passado se manteve estável, com uma diferença de apenas 0.04 pontos percentuais (p.p.). O cap rate estabilizado foi de 7,39% para 7,43%, sendo o menor 5,05% e o maior 7,76%, desconsiderando a transação outline com um cap rate estabilizado de 12,17%.
Com uma diferença de 0.26 p.p. entre a menor taxa de capitalização de 2022 e 2023, o Complexo JK, bloco B, teve um cap rate de 5,05%. O maior foi na transação do Rio Sul Center, com um cap rate de 7,76%, foram 0.33 p.p. a mais que em 2023. Já a transação outline foi a compra do Francisco Serrador pela Câmara Municipal do Rio de Janeiro, que apresentou um cap rate de 12,17%.
Exemplo
Para entender melhor, imagine que um investidor está considerando a compra de um empreendimento com um preço de venda de US$1.000.000 e um lucro operacional líquido (NOI) de US$80.000. Para calcular o Cap Rate deste investimento, o NOI é dividido pelo valor de mercado atual do prédio.
Cap Rate = NOI/Valor de Mercado da Propriedade = 80,000 / 1,000,000 = 0.08 ou 8%
Isso significa que o investimento tem 8% de taxa de retorno. Ou seja, o investidor pode esperar receber retorno de 8% sobre seu investimento anualmente. Se o Cap Rate deste investimento parecer atrativo em comparação com outras oportunidades de investimento imobiliário no mercado, o investidor pode considerar a compra do prédio.
