Crise de caixa lança incerteza sobre planos da Fictor no setor imobiliário

No pedido, a Fictor atribui sua crise a um suposto “efeito manada” nos resgates de investidores, deflagrado após a tentativa frustrada de aquisição do Banco Master. A operação, anunciada como uma compra conjunta com fundos dos Emirados Árabes Unidos não identificados publicamente, desmoronou em menos de 24 horas, quando o Banco Central decretou a liquidação extrajudicial do banco. 

O episódio ampliou a exposição negativa do grupo e detonou uma crise de confiança que, segundo a própria empresa, levou investidores a solicitarem o resgate de 71,38% do capital aportado nas SCPs — mais de R$ 2 bilhões. 

Ao todo, a recuperação judicial soma R$ 4 bilhões em dívidas, os quais R$ 77.9 milhões são apenas do Jatobá Green Building, um ativo classe A+ na Berrini, onde funciona o escritório da instituição.  

“O nome da Fictor já se encontrava amplamente exposto em um ambiente de intensa crítica midiática”, afirma o documento apresentado à Justiça, que associa o desgaste reputacional às especulações levantadas por investigadores e à viabilidade da operação com o Master. O argumento, embora conveniente, não altera o efeito prático: o caixa secou antes que os prédios saíssem do papel. 

Na terça-feira (3), o TJSP reduziu drasticamente a proteção solicitada, concedendo apenas 30 dias de blindagem contra credores enquanto avalia se aceita ou não o pedido de recuperação judicial. A decisão manteve bloqueios já determinados em processos individuais e enterrou de vez o pagamento previsto para 12 de fevereiro. A partir daí, investidores deixaram de ter qualquer horizonte concreto para reaver recursos, mesmo aqueles que já judicializaram a questão. 

Agora, Rafael Góis, sócio-fundador e CEO da Fictor, também é investigado pela Policia Federal (PF), em um desdobramento das investigações relacionadas ao Banco Master. A PF está averiguando quatro crimes contra o sistema financeiro: gestão fraudulenta, apropriação indébita financeira, emissão de títulos sem lastro e operação financeira sem autorização. 

Do ponto de vista imobiliário, a consequência é menos imediata, mas não menos relevante. Projetos de multifamily têm ciclos longos, elevada dependência de capital paciente e pouca tolerância a rupturas de funding. Ainda que os empreendimentos estejam estruturados em veículos específicos e sob gestão independente da Brio, a Fictor figurava como investidora estratégica e peça-chave no estágio inicial. Em situações como essa, o risco não é a implosão instantânea, mas o atraso silencioso, a revisão de escopo ou a simples evaporação do pipeline. 

Algumas consequências já começaram a surgir. Na última sexta-feira (6), a Brio anunciou sua renúncia à gestão do fundo, enquanto a Hemera também comunicou a saída do FII, deixando a função de administradora.

"A Administradora e a Gestora renunciaram, nesta data, às suas respectivas funções como prestadores de serviços do Fundo, nos termos das cartas de renúncia anexas ao presente Fato Relevante. Em razão disso, a Administradora convocará, dentro do prazo regulamentar, Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas para deliberar sobre a eleição dos novos prestadores ou, alternativamente, sobre a liquidação do Fundo, nos termos da regulamentação aplicável e do Regulamento", é afirmado no fato relevante. 

Curiosamente, o próprio material institucional da Fictor Real Estate descreve um portfólio “em rápida expansão”, que vai de soluções logísticas sob medida a projetos residenciais multifamily, passando por conceitos como o Hotel Logístico H+. A ambição, ao menos no papel, era ampla. Na prática, o grupo agora tenta convencer a Justiça de que manter subsidiárias operacionais fora da recuperação judicial — como a Fictor Alimentos — será suficiente para gerar caixa e honrar compromissos. Os números públicos dessa subsidiária, no entanto, indicam pressão financeira e elevada dependência de arrendamentos, o que coloca essa tese sob escrutínio. 

Para o mercado, o episódio funciona como um lembrete pouco sutil: o déficit de multifamily é real, a demanda existe e os dados da SiiLA corroboram a tese. Mas narrativa, sozinha, não sustenta prédio. Num setor que exige capital previsível e governança robusta, a distância entre o discurso sobre moradia acessível e a realidade da estrutura financeira pode ser tão grande quanto a diferença entre um pipeline bem apresentado e um projeto efetivamente entregue.