Com custo de ocupação três vezes maior, vale a pena ocupar um parque logístico dentro do maior aeroporto da América Latina?
- Desenvolvido pela Brookfield e adquirido pela Icatu Vanguarda Gestão de Recursos Ltda., Parque Logístico Aero I, localizado dentro do Aeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos, registra vacância zero desde a sua inauguração, realizada no primeiro semestre deste ano
O Parque Logístico Aero I, localizado dentro do Aeroporto Internacional de São Paulo — Governador André Franco Montoro —, na região de Guarulhos, não tem vacância desde a sua inauguração, em meados do primeiro semestre deste ano, apesar do custo de ocupação do imóvel chegar a ser até três vezes superior quando comparado à condomínios logísticos semelhantes próximos, mas no "lado terra".
Desenvolvido pela Brookfield e adquirido pela Icatu Vanguarda Gestão de Recursos Ltda., conforme informa o fato relevante publicado no final de julho, o ativo é formado por três galpões (G100, G200 e G300), que somam uma área bruta locável de 43,2 mil metros quadrados.
Para o desenvolvimento do empreendimento, a Brookfield fechou um acordo com a concessionária do terminal aéreo, a GRU Airport, para a exploração do terreno onde foram construídos os galpões por um período de 40 anos. Segundo a companhia, foram investidos mais de R$ 600 milhões na construção do ativo.
"A estratégia de investimento está sendo um tremendo sucesso. Nós cumprimos o ciclo de investimento do Parque Logístico Aero I antes mesmo do previsto com um retorno muito positivo", comenta Victor Lopes, gerente de investimentos da Brookfield Asset Management.
A operação para aquisição do imóvel foi realizada por meio do fundo de investimento imobiliário Icatu Vanguarda GRU Logístico (GRUL11) e, desde a confirmação da compra, o FII aderiu mais de 3,6 mil cotistas ao seu escopo de investidores.
Segundo Lopes, da Brookfield, as pré-locações para ocupação do ativo ficaram acima da expectativa. Na sua avaliação, o motivo está atrelado à falta de galpões 'premium' em áreas aeroportuária e também à crescente demanda do mercado por ativos com localização estratégica, como o Parque Logístico Aero I. Vale ressaltar que, de acordo com o Market Analytics, da SiiLA, o valor de mercado do condomínio logístico em questão é de R$ 86 por metro quadrado.
"Além das vantagens estratégicas que a localização oferece, entre elas, o acesso rápido às rodovias Ayrton Senna e Presidente Dutra, o estoque atual de galpões voltados à movimentação de carga dentro dos aeroportos é muito antigo e o desenvolvimento de galpões de classe A+ é muito atrativo para os clientes que querem fazer um movimento 'flight to quality'. O valor de locação mais alto é uma consequência do estoque baixíssimo disponível nos aeroportos de todo o País", diz Lopes.
Para efeito de comparação, o valor de mercado para locação de um condomínio logístico com as mesmas características na região de Guarulhos, segundo a SiiLA, é de R$ 31,31 por metro quadrado. A taxa média de vacância na mesma localização é de 8,4%. Os dados são referentes ao segundo trimestre de 2024.
Atualmente, os locatários do imóvel são a Anjun Express, o Mercado Livre, a Total Express, a LATAM, a Azul e a Power Source. Veja o gráfico abaixo e confira a divisão das áreas pelos inquilinos.
Em seu último relatório mensal, o Icatu Vanguarda GRU Logístico (GRUL11) informou que os contratos de locação têm prazo médio de 12 anos.
"As perspectivas de médio e longo prazo não poderiam ser mais otimistas. Além das demandas já existentes, o Brasil é o país com a maior projeção de crescimento para o setor de e-commerce para os próximos anos. Esse fortalecimento do comércio eletrônico trará uma demanda marginal que tornará estes espaços ainda mais valorizados", divulgou o FII.
A reportagem tentou contato com representantes do fundo, mas não obteve retorno até o momento desta publicação.
Justifica o preço?
Na avaliação do especialista e diretor da General Dock Consultoria Ltda., Ronaldo Paschoaloni, o alto custo de ocupação no local é justificável por se tratar de um espaço estratégico, que conta com algumas vantagens em relação a outros condomínios logísticos.
Entre as principais estão a localização privilegiada, a segurança, a maior agilidade no trânsito das cargas, a economia com fretes e deslocamentos de produtos, além da operação logística estar inclusa em um recinto alfandegário, o que facilita o fluxo das mercadorias.
"Quem ocupa um condomínio como esse tem acesso a serviços alfandegários que outros parques logísticos não têm como oferecer, por se tratar de uma zona aduaneira. Esses locais já contam com a fiscalização necessária, seja ela de qual segmento for. Por outro lado, você precisa cumprir todo o regimento aduaneiro aplicado às cargas comuns oriundas de importações ou exportações", explica Paschoaloni.
Para ele, o alto valor pago pelas empresas para ocupar esses galpões é justificado pelos tipos de cargas que elas operam. Entre os segmentos que mais demandam esse tipo de serviço, segundo o diretor da General Dock, estão equipamentos voltados à área da saúde como, por exemplo, tomógrafos computadorizados, aparelhos de ressonância magnética, medicamentos, vacinas, aparelhos para realização de exames, entre outros.
"São aparatos de altíssimo valor agregado e que demandam, por via de regra, certa urgência para serem remetidos. Além destes, produtos embutidos com alta tecnologia, como supercomputadores e semicondutores geralmente exigem essa agilidade e, principalmente, a segurança que um galpão dentro do aeroporto oferece. Isso justifica o custo mais alto pela locação, que acaba diluindo-se pela prevenção de possíveis perdas", justifica o especialista.
Parque Logístico Aero II
Vislumbrando novas oportunidades, a Brookfield está desenvolvendo outro condomínio logístico, dessa vez de 165 mil metros quadrados de ABL, o quádruplo do Parque Aero I, também no Aeroporto de Guarulhos — GRU Airport —, que se chamará Parque Logístico Aero II.
A previsão de entrega do empreendimento, de acordo com a companhia, está estimada para até o final de 2025.
Uma matéria publicada recentemente pelo portal InfoMoney apontou que a gestora canadense de ativos decidiu sair do setor de shoppings para concentrar suas participações imobiliárias locais em escritórios, multifamily e logística.
"Reforço que nossa estratégia é seguir investindo em parques logísticos. O segmento segue aquecido e com desempenho positivo. Houve um ótimo momento, durante a pandemia, em que o e-commerce teve um boom e vimos galpões sendo alugados antes mesmo da entrega", complementa o gerente de investimentos da Brookfield Asset Management, Victor Lopes.
