Entre as condições que favoreceram a decisão do TRXF11 em investir na construção do empreendimento, está o fato de o contrato ser no modelo "built to suit", ou seja, o imóvel será entregue sob medida para atender às necessidades específicas do locatário, no caso, o Hospital Albert Einstein. Além disso, o contrato é do tipo "atípico", com uma locação estabelecida por longos períodos. No caso do acordo entre o TRXF11 e o Einstein, a locação tem um prazo de 20 anos, sem previsão de revisionais, conforme explica Barbosa.

O Fundo também destaca que o hospital será o mais moderno da América Latina e que o imóvel está inserido em um complexo multiuso, que incluirá outros ativos. O Einstein também contará com um seguro fiança locatício, o que garante a liquidez dos recebimentos e os dividendos aos cotistas do Fundo.

 "Estamos pagando em torno de R$ 21,5 mil por metro quadrado. Entendemos que, com esse preço, em conjunção com as condições estabelecidas, o ativo tem tudo para se valorizar em índices acima da inflação", comenta Barbosa, que acrescenta: "nosso objetivo era comprar 100% do imóvel."

Ainda segundo o gestor, o receio do próprio Fundo em relação a ativos hospitalares deve continuar, mas oportunidades futuras serão avaliadas caso a caso.

No ato de assinatura do negócio, o TRXF11 desembolsou R$ 5 milhões como sinal, e a previsão é que, até dezembro deste ano, sejam pagos mais R$ 160 milhões. O restante, cerca de R$ 456,3 milhões, será quitado de acordo com o cronograma estabelecido no contrato. No total, serão investidos R$ 621,3 milhões por 70% do ativo hospitalar.

O TRX Real Estate, até então, possuía um portfólio de 590,5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), espalhados em 50 imóveis focados em “renda urbana”, com espaços locados para grandes varejistas como Assaí, Pão de Açúcar, Extra, Carrefour, Grupo Mateus, Obramax e Leroy Merlin.

Entre os últimos negócios, o TRXF11 assinou contrato para a construção da primeira loja da Leroy Merlin em Salvador em 2022. O acordo com o Hospital Albert Einstein marca a diversificação da carteira do FII.

A previsão inicial é de que o hospital entre em operação em meados de julho de 2026. Por conta de um acordo de carência de seis meses, contados a partir do início da ocupação do empreendimento, o retorno oriundo da locação está previsto para começar em janeiro de 2027. A partir daí, o fundo projeta um cap rate estabilizado de 8%.

Segundo o site especializado em FIIs, Clube Fii, atualmente existem apenas seis fundos especializados em ativos hospitalares: o HCRI11 (Hospital da Criança) e o NSLU11 (Hospital Nossa Senhora de Lourdes/Rede D'Or), sendo que ambos tem o BTG Pactual como administrador; o HUCG11 (Hospital Unimed Campina Grande), que possui a Coinvalores como administradora; o HUSC11 (Hospital Unimed Sul Capixaba), do qual a Rio Bravo aparece como administradora fiduciária; o HUSI11 (Hospital Unimed Salto/Itu), sob administração da Trustee DTVM; e o NVH11 (Hospital São Luiz Blocos A, B, C, D e E), que tem a Genial Investimentos como administradora.