Saiba como FIIs e locadores garantem o recebimento de aluguéis, mesmo em casos de inadimplência

Gigantes da logística, como a GLP, por exemplo, que possui condomínios logísticos espalhados por grandes estados, como São Paulo, Rio de Janeiro e Pernambuco possui garantia locatícia em todos os seus imóveis.

De acordo com Cristina, da Unioncorp, não há grandes diferenças entre o seguro fiança locatícia para escritórios e o voltado para galpões logísticos. Na avaliação da executiva, o que varia nesse contexto são as necessidades do proprietário, já que os imóveis são bastante distintos.

"Não existe uma diferença fundamental. Normalmente, os galpões logísticos, por se tratar de construções comumente mais simples, seus proprietários tendem a priorizar, principalmente, a cobertura do valor do aluguel e seus respectivos encargos, além da multa moratória", explica.

Por outro lado, a preocupação dos proprietários de condomínios logísticos está também atrelada à variedade de operações e ao valor dos bens armazenados, principalmente àqueles mais sensíveis como os produtos químicos.

"O segmento químico deve contratar seu seguro de conteúdo em função dos produtos armazenados. O eventual risco do empreendimento é mapeado nas inspeções para fins de contratação do seguro patrimonial", conta o diretor de operações da GLP no Brasil, Rômulo Otoni.

Já nas lajes comerciais, os riscos são distintos. Nesses locais, os prejuízos podem ser custosos conforme o usufruto e as benfeitorias que podem ter sido realizadas pelo inquilino de acordo com a suas necessidades. O número de materiais de valor também é menor, o que diminui eventuais riscos.

É importante ressaltar também que, no caso dos escritórios, os contratos costumam exigir a devolução do imóvel nos mesmos parâmetros e condições nas quais ele foi entregue no início do contrato de locação.

O custo que as empresas proprietárias de imóveis desembolsam para contar com o seguro de fiança locatícia vai depender diretamente do perfil de risco do locatário e do valor de locação, seja em escritórios corporativos ou em galpões logísticos.

Quanto menor o risco de inadimplência, menor o custo do seguro. E quanto maior o risco, maior o custo da apólice. Isso vale também para o valor do aluguel. Para chegar a esses parâmetros, players como a Unioncorp realizam uma análise minuciosa do locatário e suas condições de honrar com os custos de aluguel e das outras coberturas acessórias envolvidas em contrato.

Quanto à taxa de fiança, que no setor bancário costuma ficar na casa dos 7%, no caso do seguro fiança locatícia pode chegar em torno de 1,5%.

No caso da GLP, que não abriu informações sobre o quanto desembolsa para assegurar seus galpões logísticos, a inadimplência dos ocupantes não chega a passar de 1%, um número positivo tanto para a companhia logística, quanto para a seguradora. 

Cristina, da Unioncorp, conta que a frequência de sinistralidade no segmento de escritórios, é menor quando comparada ao setor residencial.

"Tivemos um período complicado na pandemia, quando o número de sinistros aumentou consideravelmente por razões óbvias, mas tivemos uma recuperação. O mercado se recompôs e encontrou novas formas para se reequilibrar", afirma.

Normalmente, o sinistro do seguro fiança locatícia pode ser iniciado a partir do segundo mês de inadimplência por parte do locatário. No entanto, a partir do primeiro registro de não recebimento do valor, a empresa contratante já informa o seguro sobre a ocorrência.

"Quando alcança o segundo mês de inadimplência, ao chegar no vencimento do terceiro mês a seguradora quita junto a proprietária todos os valores atrasados, incluindo aí todas as multas e juros por atraso. Depois, diante de uma análise para avaliar se o locador terá condição de honrar os demais vencimentos, a seguradora pode antecipar o aluguel para o locador até o vencimento do contrato vigente, a resolução do imbróglio ou até o limite previsto na apólice", ressalta.

Além do seguro fiança locatícia, uma outra modalidade de proteção vem crescendo no mercado. Trata-se do título de capitalização para garantia da locação que, segundo a CEO da Unioncorp, Cristina Caldeira, vem atraindo cada vez mais empresas na área comercial.

A executiva explica que o título se assemelha uma "caução". Porém, diferente do previsto na lei do inquilinato, onde a "caução" é limitada à três vezes o valor do aluguel, na capitalização essa garantia pode alcançar até seis meses.

"Nesse caso, o valor da 'caução' não fica com o locador, mas é administrado por uma sociedade de capitalização regulamentada pela Susep. A burocracia envolvida nessa contratação também é muito menor quando comparada às garantias pedidas em contratos de outras modalidades", complementa Cristina.