Nos últimos anos, o Brasil tem optado por parcerias público-privadas para modernizar sua infraestrutura. Uma das áreas mais impactadas por esse modelo é a gestão dos aeroportos, com concessões que transferem a operação desses ativos para empresas privadas. No entanto, diferente de terrenos e ativos privados, no caso das áreas sob concessão, as empresas detêm os direitos de gerenciar e explorar as receitas dos aeroportos, mas não têm a propriedade dos imóveis, que retornam ao setor público ao fim do contrato. 

Esse modelo de concessão, assim como a dinâmica de um aeroporto, tem implicações diretas na avaliação, no comportamento e nas receitas provenientes de imóveis localizados nestas áreas. E é justamente esse cenário que explica o Cap Rate nesta transação do Aero I pela Icatu Vanguarda. 

Com sua primeira fase entregue em janeiro de 2024, o Aero I é classificado como um empreendimento classe B, com pé-direito de 8 metros, 79 docas e carga de piso de 4 toneladas por m². O ativo hoje está 100% locado para empresas como Latam, Mercado Livre e Azul Linhas Aéreas, e ainda há uma segunda fase em desenvolvimento, prevista para ser concluída ao final de 2025, que deve agregar mais de 150 mil m² de área logística ao aeroporto. 

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Outro fator importante é o risco operacional neste modelo de concessão de área logística. A gestão de um aeroporto envolve um conjunto complexo de operações, desde a locação das áreas até a administração de espaços logísticos e estacionamentos. Além disso, esses negócios estão fortemente ligados ao tráfego de passageiros e carga, cuja demanda pode variar conforme os ciclos econômicos e as tendências do setor de turismo. 

A essa complexidade, soma-se o fato de que o fluxo de passageiros é afetado diretamente por fatores econômicos externos, como recessões econômicas, crises globais e até crises sanitárias, como foi o caso da pandemia de Covid-19. Essa sensibilidade a fatores externos aumenta o risco do investimento. 

Diferente de imóveis logísticos ou até corporativos tradicionais, as concessões aeroportuárias possuem um mercado com menor liquidez e um número restrito de compradores, o que diminui a competição entre os investidores. Esse fator também eleva o risco e, consequentemente, aumenta os retornos exigidos para a realização de uma transação. 

Portanto, um Cap Rate alto para uma transação de um ativo logístico instalado dentro de uma área sob concessão é justificado quando é realizada uma análise minuciosa sobre as condições das negociações e a performance do ativo. 

Ao contrário das propriedades tradicionais para renda, que podem ser livremente negociadas entre duas partes, as concessões são acordos com data para expirar. Nesse contexto, é necessário somar os riscos desse tipo de operação para definir os valores negociados em uma transação de aquisição. Contudo, vale lembrar que a contrapartida de um investimento em um ativo dentro de um aeroporto é uma receita lucrativa e de alta demanda, já que, para grandes players que dependem de logística aeroportuária, instalações dentro de um espaço como esse podem garantir eficiência e uma vantagem competitiva incomparáveis