Localização, inquilinos e gestão de portfólios: especialistas comentam fatores que impactam a vacância dos FIIs

A conta é simples: para um fundo de investimento imobiliário (FII) valorizar, é necessário haver movimentações financeiras e inquilinos ativos. Seja focado em renda ou no aumento de patrimônio, a presença de empresas locando os espaços é indispensável. 

Levando em conta a lógica do mercado e com o apoio da equipe de inteligência da SiiLA, os repórteres do REsource realizaram um levantamento dos fundos de escritórios com as maiores taxas de vacância em imóveis da B3. Apenas FIIs com mais de 40 mil m² foram incluídos na análise. 

Ao todo, foram identificados 20 fundos, sendo que apenas seis apresentaram mais de 30% de vacância em seus ativos. Os maiores índices ficaram com o FAMB11, CNES11 e ALMI11, todos com vacância superior a 50%. 

Danilo Barbosa, sócio e diretor do Clube FII, explica que, geralmente, as maiores vacâncias são observadas em FIIs com poucas propriedades ou apenas uma, além de ativos localizados em regiões secundárias ou até mesmo terciárias. 

“As regras do mercado são implacáveis. No segmento de lajes corporativas, a localização muitas vezes supera até mesmo o fato de ser um ativo classe A+. Por isso, o mercado tende a precificar esses ativos com base no yield que distribuem, mais do que em sua qualidade intrínseca. Assim, ativos de altíssima qualidade localizados em regiões secundárias ou terciárias acabam sendo subvalorizados, já que o foco recai sobre o retorno imediato”, afirma Barbosa. 

O especialista também destaca que, como o mercado é composto majoritariamente por investidores pessoa física, cerca de 90% ou mais, há uma predominância do perfil yield taker. Isso resulta em fundos negociados com grandes descontos na bolsa, refletindo mais o apelo dos dividendos do que o real valor dos ativos.  

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