Uma fonte do mercado de real estate confirmou com exclusividade ao portal REsource, da SiiLA, que a RBR Asset deve lançar uma oferta pública de distribuição de cotas para viabilização de um novo fundo de investimento imobiliário cujo objetivo é levantar recursos para aquisição dos dois únicos ativos do FII Pátria Prime Offices (HGPO11).

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A RBR já havia informado, por meio de fato relevante divulgado pelo Pátria, que a concretização do negócio estaria condicionada à implementação de algumas condições, entre elas a oferta de cotas de um novo fundo a ser estruturado e gerido pela RBR no montante necessário para viabilizar a transação, estimada em R$ 618,3 milhões.

"A oferta [pública de cotas] deve, de fato, ser feita. No entanto, caso a captação não atinja o valor esperado, a RBR poderá realizar novas captações, ofertas ou utilizar outros instrumentos financeiros para concretizar a operação", confirmou a fonte, que pediu para falar sob condição de anonimato.

Ainda segundo essa mesma fonte, a compra dos imóveis Platinum Offices, localizado na rua Jerônimo da Veiga, e do Metropolitan Office, na rua Amauri, deve, de fato, ser concretizada, mesmo que a RBR tenha que realizar alavancagem ou novas ofertas públicas de cotas.

Na avaliação da fonte consultada, a estratégia da RBR por trás da aquisição é incluir em seu portfólio dois ativos que, na sua visão, são muito bem localizados e se mostram resilientes aos movimentos do mercado.

"O mercado entende que há uma certa falta desse tipo de ativo. E os imóveis pelos quais a RBR fez a oferta entregaram bons retornos financeiros nos últimos anos. Os aluguéis cobrados nesses edifícios costumam ser maiores que os praticados na região e, além disso, eles parecem bem conservados. Apesar de serem classificados como ativos de classes B, podem ser equiparados a empreendimentos considerados 'corporate boutique’”, relata.

Ainda segundo o entrevistado, os imóveis também garantiram ótimas taxas de risco/retorno nos últimos dez anos, o que levou a RBR a fazer uma oferta equivalente a R$ 48,5 mil por m², o que corresponde a um valor 14,4% superior ao laudo dos ativos, com um prêmio estimado de 26,5% para o Metropolitan e de 11,5% para o Platinum.

Também de acordo com o fato relevante divulgado pelo Pátria, durante o período de 18 meses contados a partir da escritura do edifício Platinum ou até a completa locação das áreas vagas (os andares 10º e 11º - totalizando 436 m²), a RBR se dispõe a garantir uma renda mensal mínima aos cotistas, de R$ 290,00/m², o que ocorrer primeiro.

Vale ressaltar que, procurado pela reportagem, o Pátria Investimentos não quis comentar o assunto.

Os cotistas do FII Pátria Prime Offices (HGPO11) aprovaram, na terça-feira (17), a venda da carteira para a RBR. A gestora tem até 31 de outubro deste ano para concluir o financiamento, com exclusividade de direito ao negócio até lá.

O HGPO11 anunciou também que a forma de pagamento poderia ser parcelada: cerca de R$ 340,3 milhões seriam pagos no momento da outorga da escritura pública de compra e venda, enquanto o restante, cerca de R$ 278 milhões, seriam pagos 18 meses depois