Rendimentos do KORE11 devem cair até 50% com o fim da RMG, e fundo entra em nova fase de maior exposição operacional

Apesar da queda projetada nos rendimentos, a transparência da Kinea ao comunicar o cenário futuro foi bem recebida por boa parte dos cotistas. Ainda assim, houve críticas — principalmente pelo fato de o rendimento anualizado, que girava em torno de 15%, cair para um patamar estimado de 9%. A própria gestora se referiu a esse novo nível como a “velocidade de cruzeiro” do fundo.

Além da mudança nos rendimentos, o fundo também vem sofrendo com a desvalorização de suas cotas. Desde o IPO, o KORE11 acumula queda de 29% em valor de mercado. De acordo com dados da plataforma Clube FII, a cota chegou a ser negociada a R$ 112,93 em seu pico e atualmente gira em torno de R$ 71.

Apesar de amplamente utilizada no setor, a RMG é um instrumento que vem sendo cada vez mais questionado por analistas, investidores e até por gestores. Ao garantir temporariamente um fluxo de distribuição não sustentado pela operação dos imóveis, a RMG pode distorcer indicadores como o Cap Rate e criar uma percepção de rentabilidade que não reflete a real performance dos ativos. Com isso, há risco de decisões de investimento serem tomadas com base em números inflados por um mecanismo temporário.

Em agosto de 2024, uma reportagem do REsource destacou o impacto da RMG em transações como as do River One e da Torre Crystal, em que a renda garantida influenciou diretamente a precificação e as expectativas de retorno.

No caso do KORE11, com a RMG se encerrando em dezembro de 2025, o fundo deverá, a partir de 2026, operar exclusivamente com a receita gerada pelos imóveis em seu portfólio. A taxa de ocupação, os valores transacionados e a capacidade de absorver as áreas vagas passarão a ser os principais vetores para a sustentabilidade dos rendimentos daqui em diante.

O portfólio do KORE11 é formado por quatro empreendimentos comerciais, sendo três em São Paulo e um no Rio de Janeiro. Na capital paulista, o fundo detém o Morumbi Office Tower, na região da Chucri Zaidan. Com 19,3 mil m², o ativo registra atualmente 14% de vacância, abaixo da média regional, que gira em torno de 18,4%, indicam os dados da plataforma Market Analytics. Outro imóvel é o Alameda Santos, nos Jardins, que apresenta a mesma taxa de vacância de 14%, enquanto a região possui média de 13,6%.

Já o Corporate Plaza, na Chácara Santo Antônio, está 100% ocupado — sendo o único do portfólio com vacância zerada.

No Rio de Janeiro, o fundo é proprietário de uma torre no Centro Empresarial Botafogo. O edifício, localizado na orla da cidade, tem vacância de 9% e é considerado um ativo de padrão A.

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