Logo no início, a reforma tributária, prevista para entrar em vigor gradualmente a partir de 2026, dominou as discussões. A medida promete mexer diretamente com regiões que historicamente oferecem benefícios fiscais para atrair empresas.

Segundo Ramon Castro, do Grupo DPSP, a escolha de centros de distribuição vai além de incentivos fiscais e precisa considerar toda a malha logística e as reais necessidades operacionais.

“Hoje, para expandir, é realizado um estudo de malha logística, entender o que faz sentido na hora de locar. A ideia é como capturar mais até o fim da reforma tributária. A gente se pergunta 'será que faz sentido ter um CD tão grande em um estado apenas por conta de benefícios fiscais?'", explica.

Uma das regiões que se beneficia dos impostos e incentivos fiscais é Extrema, em Minas Gerais. A cidade utiliza incentivos que movimentam o mercado e atraem empresas que buscam pagar menos imposto, mas nem todos gostam da ideia, como o CEO da Retha, Marino Mario.

“Nunca fui muito fã dos benefícios fiscais. No setor industrial, o que realmente pesa na decisão não é o incentivo, e sim a disponibilidade de mão de obra. Nenhuma indústria vai se instalar em uma região onde não há gente qualificada. A gente vê isso claramente em várias cidades, a Mercedes, em Limeira precisa importar mão de obra, o mesmo acontece em Extrema. Sou bastante crítico em relação aos incentivos fiscais. Existem exceções, como a Zona Franca de Manaus, que tem uma justificativa estratégica, mas fora isso, na maioria dos casos, não faz sentido”, afirma Mario.

Abiner concordou com o executivo da Retha quando ele afirmou que “Extrema nunca foi um porto seguro” e afirmou que há grandes chances de as empresas abandonarem a região quando a reforma tributária entrar em vigor.

“Já tivemos dois projetos em Extrema, mas acabamos vendendo. Hoje, só voltaríamos para lá se fosse em um modelo built-to-suit. A situação chegou a um ponto que é quase um absurdo, o mercado de Extrema já supera o da Região Metropolitana de Belo Horizonte em volume. E quando Extrema atingir seu limite, o movimento natural das empresas vai ser voltar para Guarulhos”, comenta.

Muito se discutiu a respeito do futuro do mercado logístico, Mario conta que em grandes centros urbanos, o setor logístico concorre diretamente com o setor residencial.

“Em São Paulo, um dos grandes desafios é a verticalização. A Vila Anastácio, por exemplo, que antes era uma região estritamente industrial, tomada por galpões, hoje já começa a ser ocupada por prédios residenciais e comerciais. Isso muda completamente o perfil da área e cria desafios para quem atua no segmento. Nós mesmos fizemos recentemente um retrofit em um galpão no Pari, onde locamos para dois inquilinos, e estamos fazendo outro retrofit no Tremembé”, explica.

Sobre as novidades de mercado, Abiner Oliveira conta que algumas tendências do exterior não se aplicam aqui no Brasil, como os galpões multinível. Ele afirma que esse tipo de empreendimento já foi estudado, mas não pareceu economicamente viável.

“Para que isso aconteça, é preciso haver uma quebra de paradigma, alguém precisa dar o primeiro passo. Nos estudos que realizamos, identificamos que seria necessário praticar um valor de R$ 50/m², o que, na prática, é inviável”, afirma o executivo.

A título de comparação, de acordo com dados do Market Analytics da SiiLA, o valor de mercado é R$ 22,8/m², para condomínios logísticos classe A+, A e B.

O bate-papo colocou proprietários e inquilinos frente a frente para discutir assuntos importantes. Castro, representando as empresas do setor farmacêutico, conta que para fazer toda a adaptação do imóvel logístico, inclusive para e realizar a instalação de equipamentos de climatização e contenção, a empresa investe em torno de R$ 30 milhões por 10 mil m² de área.

“É difícil imaginar uma forma de reduzir esse valor, mas a automação certamente é parte da resposta. Outra alternativa é pensar em realizar uma mudança, o que exige analisar uma série de fatores antes de qualquer decisão, mas as vezes é mais viável se mudar do que fazer adaptações e reformas”, explica.

Castro explica que é necessário uma série de fatores, como kit de contenção e climatização, abaixo dos 30ºC, por isso eles optam pelo formato core & shell, assim podem realizar todas as adaptações necessárias.

A escassez de terrenos bem localizados e com perfil adequado para o desenvolvimento de novos galpões logísticos é um dos principais entraves apontados pelo mercado.

“Hoje não existem mais terrenos realmente bons — os que tinham esse perfil já foram ocupados. Para novos projetos, é preciso adquirir áreas muito grandes, mas que acabam resultando em menos área de galpão, por conta de restrições ambientais, áreas de preservação permanente e da necessidade de espaços para operações como crossdocking. Em um dos nossos projetos, chegamos ao ponto de comprar uma montanha apenas para conseguir um pequeno platô utilizável”, relata o CEO da Retha.

Além da limitação física, o setor também enfrenta desafios financeiros e de viabilidade. Segundo o gerente da WTorre, o mercado busca alternativas que atendam novas demandas operacionais, mas sem abrir mão da rentabilidade.

“O que o mercado quer, na prática, são novos negócios, voltados para novas atividades. Temos operações que simplesmente não se viabilizam com um cap rate inferior a 10,5%.”, comenta. “Há capital disponível, não em abundância, mas existe dinheiro para bons projetos”.  Ele ainda pontua que, fora de São Paulo, o desafio é ainda maior: “É difícil construir um galpão no Brasil, especialmente fora de São Paulo, porque em muitos desses mercados é necessário quebrar paradigmas de preço para que os projetos saiam do papel.”

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