Terreno encalhado no ABC é comprado pela Prologis em uma transação questionável

A montadora encerrou as operações na fábrica em 2019, causando a demissão em massa de 1.350 funcionários. Oficialmente, em janeiro do 2021, a empresa encerrou todas as suas operações no país.

Em 2020, um BID foi realizado e o espaço vago foi comprado pela Construtora São José, que na época, tinha um curto período para o pagamento de R$ 550 milhões. O pagamento não aconteceu, então a Credit Suisse entrou como coproprietária ao lado do BTG Pactual. Na época, o investimento previsto era de R$ 1,2 bilhão e o projeto era encabeçado pela PiB Incorporadora.

O projeto prometia ser um dos maiores empreendimentos da região do Grande ABC. Originalmente, ele seria composto por retrofit de galpões existentes e uma área totalmente nova. A primeira fase deveria ser entregue em 2021, mas três anos depois, ele ainda está em fase de estudo e aprovação, segundo o último relatório gerencial.

Ao todo, estavam previstas 11 naves em uma área de 451.890,90 m², mas os planos mudaram devido aos altos custos. Segundo a fonte próxima, a única alternativa dos proprietários era a venda por meio de uma permuta. 

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A fonte consultada, que é um especialista na área de real estate, contou fatos dos bastidores da transação. Quatro grandes empresas estavam envolvidas na possível compra do empreendimento, incluindo a Prologis.

A falta de aprovação da CETESB, passivos ambientais e o alto custo do projeto fizeram elas desistirem. Segundo o especialista, R$ 850 milhões somente no terreno é um valor muito alto para esse tipo de empreendimento e para que haja um retorno sob um yield de 10/11%, o preço pedido médio deverá ser de R$ 40/m².

Dados do Market Analytics revelam que a região do Grande ABC, macrorregião que abriga o ativo, possui uma média de preço pedido de R$ 30/m², sendo assim, o valor do metro quadrado pedido para viabilizar o projeto deverá ser 33% maior que os outros ativos semelhantes.

O custo de construção do projeto também será caro e, pelos padrões construtivos da empresa, a Prologis deverá refazer o projeto para se adequar aos seus parâmetros, o que pode fazer com que o projeto reduza a ABL de 450 mil m², para aproximadamente 380 mil m², sob um custo de construção médio de R$ 2.500/m² com um all in que pode ultrapassar os R$ 5.000/m².

Corrigida pelo IGP-M, a compra de R$ 557 milhões passa a valer R$ 720 milhões. Com a venda, os proprietários lucraram apenas R$ 129 milhões, desconsiderando os valores investidos para demolição, preparação de terreno e os gastos anuais de R$ 20 milhões nos últimos três anos.