Terreno encalhado no ABC é comprado pela Prologis em uma transação questionável
- Após três anos parado, terreno que abrigava a fábrica da Ford em São Bernardo do Campo foi comprado por R$ 850 milhões pela empresa norte-americana
Após três anos parado, o “trophy asset” de São Bernardo do Campo encontrou finalmente um comprador, a norte-americana Prologis. A compra de R$ 850 milhões por um terreno que abrigava a fábrica da Ford foi anunciada em um fato relevante da SJ AU Logística (pertencente ao Credit Suisse, FRAM e Vortx) e do BTG Pactual, fundos os quais possuíam 75% e 25% do ativo, respectivamente.
Considerado por muitos uma dor de cabeça, o terreno com mais de 1 milhão m² prometia ser um grande complexo logístico com 451 mil m² de ABL. Porém, o projeto ficou parado por anos, por conta da aprovação e viabilidade financeira, como conta uma fonte interna à equipe do REsource.
Após algumas tentativas de revenda, o terreno foi oferecido em permuta à diversas empresas do setor imobiliário. Porém, alguns pontos as fizeram se afastar como: passivos ambientais encontrados no terreno, R$ 20 milhões de manutenção ao ano e, apesar de ser aprovado na prefeitura, a inexistência da aprovação da CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo) – devido ao tamanho e complexidade do projeto, esse fato que pode impedir o prosseguimento da obra até que todos os órgãos estejam de acordo com a aprovação.
Ao questionar a Prologis sobre a compra do ativo, a empresa optou por não comentar. “A Prologis informa que, neste momento, não se manifestará sobre o assunto em questão. Reiteramos que quando possível serão divulgadas informações oficiais sobre o tema”, afirma oficialmente.
Passado conturbado
A montadora encerrou as operações na fábrica em 2019, causando a demissão em massa de 1.350 funcionários. Oficialmente, em janeiro do 2021, a empresa encerrou todas as suas operações no país.
Em 2020, um BID foi realizado e o espaço vago foi comprado pela Construtora São José, que na época, tinha um curto período para o pagamento de R$ 550 milhões. O pagamento não aconteceu, então a Credit Suisse entrou como coproprietária ao lado do BTG Pactual. Na época, o investimento previsto era de R$ 1,2 bilhão e o projeto era encabeçado pela PiB Incorporadora.
O projeto prometia ser um dos maiores empreendimentos da região do Grande ABC. Originalmente, ele seria composto por retrofit de galpões existentes e uma área totalmente nova. A primeira fase deveria ser entregue em 2021, mas três anos depois, ele ainda está em fase de estudo e aprovação, segundo o último relatório gerencial.
Ao todo, estavam previstas 11 naves em uma área de 451.890,90 m², mas os planos mudaram devido aos altos custos. Segundo a fonte próxima, a única alternativa dos proprietários era a venda por meio de uma permuta.
Bastidores, problemas e dúvidas
A fonte consultada, que é um especialista na área de real estate, contou fatos dos bastidores da transação. Quatro grandes empresas estavam envolvidas na possível compra do empreendimento, incluindo a Prologis.
A falta de aprovação da CETESB, passivos ambientais e o alto custo do projeto fizeram elas desistirem. Segundo o especialista, R$ 850 milhões somente no terreno é um valor muito alto para esse tipo de empreendimento e para que haja um retorno sob um yield de 10/11%, o preço pedido médio deverá ser de R$ 40/m².
Dados do Market Analytics revelam que a região do Grande ABC, macrorregião que abriga o ativo, possui uma média de preço pedido de R$ 30/m², sendo assim, o valor do metro quadrado pedido para viabilizar o projeto deverá ser 33% maior que os outros ativos semelhantes.
O custo de construção do projeto também será caro e, pelos padrões construtivos da empresa, a Prologis deverá refazer o projeto para se adequar aos seus parâmetros, o que pode fazer com que o projeto reduza a ABL de 450 mil m², para aproximadamente 380 mil m², sob um custo de construção médio de R$ 2.500/m² com um all in que pode ultrapassar os R$ 5.000/m².
Corrigida pelo IGP-M, a compra de R$ 557 milhões passa a valer R$ 720 milhões. Com a venda, os proprietários lucraram apenas R$ 129 milhões, desconsiderando os valores investidos para demolição, preparação de terreno e os gastos anuais de R$ 20 milhões nos últimos três anos.
