A análise de CAP RATE é essencial para calcular o retorno de um investimento. No cálculo utilizado pela equipe de inteligência da SiiLA, é analisado o NOI, ou seja, é feita uma análise que engloba o preço pago pelo ativo e a projeção de receita que o imóvel irá gerar. O Cap Rate estabilizado analisa a performance esperada pelo imóvel em um prazo de 7 a 10 anos.

Um dos pontos que chamam a atenção está no valor de locação. Os imóveis que integram FIIs apresentam preços pedidos abaixo da média de seus mercados. Nas regiões CBDs de São Paulo, para ativos A+, A e B, a média hoje é de R$ 92,43/m². Já nos imóveis dentro dos FIIs o valor está em R$ 79,45/m², conforme indica o gráfico abaixo.

Um exemplo do contraste no valor do Cap Rate que pode ser dado é a compra dos andares 10º ao 14º do Bloco I, 6º, 7º e 12º do Bloco II e 2º ao 4ºe 9º ao 11º do Bloco III do Condomínio São Luiz pelo fundo da Kinea, o KNHF11 - Kinea Hedge Fund, em uma transação realizada em fevereiro deste ano com um Cap Rate estabilizado de 6,99%.  O imóvel, de Classe B, está localizado na região da JK, em São Paulo.

Em contrapartida, a GS1 adquiriu cinco andares do PVN Corporate Boutique, por R$ 60 milhões, com um Cap Rate estabilizado (que mede a performance esperada para imóvel entre 7 e 10 anos) de 8,22%.  O empreendimento, também de Classe B, está localizado a algumas quadras do Edifício Condomínio São Luiz e foi comprado em janeiro deste ano.

Para Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, isso é um reflexo da má gestão dos fundos. O executivo não generaliza, mas afirma que a explosão de gestoras e o aumento na quantidade de fundos de tijolo trouxe gestores despreparados para o mercado.

“Os fundos compram ativos baratos e terceirizam suas comercializações, não acompanhando de perto as negociações e as dinâmicas do mercado. Alguns focam apenas em reduzir rápido a vacância, para acalmar os ânimos dos cotistas.  E, ao não focar no bom retorno a longo prazo, um gestor acaba por priorizar que ativos sejam locados com valores abaixo do mercado. Podemos falar que isso é má gestão”, conta Nicastro.

Para o executivo, a única saída é o investimento. Nicastro afirma que a terceirização é extremamente nociva para o mercado dos FIIs e, além disso, a falta de investimento em equipe e na melhoria dos ativos deve ser prioridade.

“É uma questão de marketing. Um ativo precisa ser atraente e, principalmente, funcional para o inquilino. Se olharmos as proprietárias, vemos constantes investimentos em retrofits e melhorias nos ativos, além de uma equipe interna para comercializar e acompanhar os inquilinos. Os gestores precisam tomar as rédeas de seus empreendimentos”, conclui.