A Valora está iniciando uma nova empreitada na bolsa. O novo fundo de investimento imobiliário da empresa de Alessandro Vedrossi, o VGRI11, encerrou seu IPO na última semana, com um montante de R$ 335 milhões. Esse é o oitavo FII de seu portfólio e o sétimo disponível para investimento.

Dos empreendimentos que compõem o novo fundo, um em especial vem chamando a atenção do mercado e da imprensa, com reportagem publicada no O Globo desta semana. A Valora adquiriu 2,409 m² de área BOMA, que correspondem a uma parcela de 49%, do Leblon Offices – BM 336, que pertencia até então ao VINO11, fundo focado em escritórios da Vinci Partners, por R$ 112 milhões. A transação resultou em preço por m² de R$ 46.488.

Dados da plataforma Market Analytics indicam que o valor está na casa do praticado apenas na região mais disputada de escritórios do país: a Faria Lima, em São Paulo, que, segundo o monitoramento da SiiLA, teve um valor médio de transação no último ano de R$46,976/m², de área BOMA. Outras regiões consolidadas como é o caso da JK e do Itaim estão com média de preço na casa dos R$39 mil/m².

A média do valor de venda em outras regiões de São Paulo ou no Rio de Janeiro se mantém bem abaixo destes valores. A tradicional Avenida Paulista, por exemplo, está com uma média de preço transacionado de R$14 mil/m², enquanto a Orla, no Rio de Janeiro, está com um preço médio na casa dos R$ 17 mil/m².

• Leia mais: Dois grandes projetos milionários podem chacoalhar o mercado imobiliário da zona sul do Rio de Janeiro

“Análise da SiiLA indica um Cap Rate estabilizado de 6,82% na transação. A taxa de capitalização, também conhecida como Cap Rate, é o cálculo que indica a taxa de retorno esperada de um imóvel ou determinado investimento imobiliário. Em outras palavras, o Cap Rate é usado para medir o potencial retorno de um investidor no mercado imobiliário e/ou para definir o valor a ser pago por um investimento imobiliário.” comenta Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.

Para José Eduardo Varandas, sócio-diretor da Valora Investimentos, a localização, inserção de mercado e geração de caixa estabilizada foram fundamentais para a escolha dos ativos. A expectativa, segundo o executivo, é positiva para os três primeiros anos de fundo. Ele conta que “o estudo de viabilidade do fundo projeta um dividend yield de 13% no primeiro ano e 12% no segundo ano. A partir do terceiro ano o dividend yield se estabiliza em 9%”.