Exclusivo: Zagros detalha captação bilionária e futuro do GGRC11 na logística

Em entrevista ao SiiLA REsource, Pedro van den Berg explica a estratégia por trás dos R$ 1,48 bilhão captados, a sequência de aquisições e o plano para consolidar o fundo entre os maiores nomes da logística

Pedro van den Berg, CEO da Zagros Capital

Por: SiiLA News

03/09/2026

Após finalizar a emissão de R$ 1,48 bilhões, o GGRC11 caminha para ser um dos maiores do mercado logístico. Com um patrimônio que saltou de R$ 2,4 bilhões para um valor aproximado de R$ 3,8 bilhões, a gestão agora visa garantir a sustentabilidade desse crescimento, com estratégias a curto e longo prazo.

O CEO da gestora Zagros Capital, Pedro van den Berg, destacou a nova oferta como continuidade da última, que cresceu gradativamente de acordo com o aumento da demanda para embasar o tamanho da emissão, assim como os ativos que tinham em vista. O objetivo, de acordo com a gestão, era posicionar o fundo com uma boa diversificação de portfólio independente do cenário ou humor do mercado.

“O que a gente tinha em mente para essa emissão que o GGRC fosse um fundo cada vez mais logístico, com menor concentração de inquilinos [...] com uma diversificação maior. E, ao mesmo tempo, que a gente atingisse um tamanho relevante para estar entre os maiores da indústria.

A gente basicamente conseguiu isso num mercado bem desafiador, com muitas questões acontecendo ao mesmo tempo lá fora e aqui: instabilidade geopolítica, inflação, eleição etc. Acho que a gente teve um sucesso importante”, pontuou van den Berg.

Existe uma avaliação da gestão relacionada a percepção de crescente ansiedade dos investidores em um retorno imediato à compra, o que na visão de Pedro é natural do mercado, mas que é avaliado com equilíbrio pela gestão, pensando em estratégias a longo prazo. “Infelizmente, a gente está num cenário macro muito ruim e ficou normal essa situação do cotista receber um rendimento alto e ainda achar que é pouco [...] Mas eu quero entender a perpetuidade disso e o retorno total. Fundo imobiliário é um produto para ser perpétuo e para ter um retorno total. Você tem o teu retorno de fato do rendimento, o yield do fundo, mas você tem também o retorno do possível ganho de capital”.

Pedro destacou também que o fundo passa atualmente por um processo de venda de ativos como uma reciclagem de portfólio, e segue com a estratégia de manter a receita com uma exposição menor que 10% a um único inquilino. Antes da integralização das novas aquisições, eram 49 inquilinos distribuídos por mais de 1 milhão m² e 82,92% do portfólio composto por ativos logísticos, com alavancagem inferior a 10%.

Últimas aquisições do fundo

Foram cerca de R$ 960,5 milhões em movimentações no GGRC11 enquanto conduzia a 11° emissão, com ativos logísticos distribuídos por Minas gerais, São Paulo, Santa Catarina e Bahia. As estratégias focaram principalmente em atender à crescente demanda de e-commerce e a posição estratégica de last mile.

Em Minas Gerais, as escolhas por comprar os condomínios Pouso Alegre Business Park e Infinity Business Park, em Extrema foram complementares, por uma visão de integração de operação logística, focada na indústria e, principalmente, no e-commerce. “Extrema funciona como um hub de e-commerce. De Pouso Alegre, muitas empresas já mandam para Extrema. O nosso galpão de Extrema é operado pelo operador logístico da Midea. Então a Midea produz, armazena em Pouso Alegre, manda para Extrema o que vai para o e-commerce e de lá distribui. A gente viu uma complementaridade bem importante entre esses dois centros”, explicou.

Com o início da última reforma tributária em vigor, uma das preocupações do mercado é o impacto em polos logísticos consolidados em incentivos fiscais, como é o caso de Extrema. A região possui 17 imóveis A+ e A, cerca de 1,33 milhões m², vacância zerada e um novo estoque previsto de 387 mil m² para serem entregues entre 2027 e 2028 e valor de mercado a R$ 26,10.

Ainda que observem com cautela as mudanças impostas pela reforma, a gestora avalia a região de forma positiva, reforçando que “a gente não faria um investimento agora se tivesse como nosso base case que Extrema vai virar uma ‘cidade fantasma’. É claro que essas alterações tributárias podem ter algum efeito no mercado, mas hoje o que a gente está vendo é que esse efeito está sendo mais do que compensado com aumento de valores por metro quadrado”.

Em São Paulo, as operações do Galoppo Diadema e do CL SP Politécnica se estruturaram no last mile, de áreas competitivas perto do maior polo consumidor da América Latina. Enquanto o de Diadema, entregue no último trimestre de 2025 já foi comprado com inquilino, o ativo vendido pela Sanca será entregue em 2027 e ainda não conta com negociações, o que na visão da gestão, permite uma negociação mais próxima ao valor de mercado, valorizando o imóvel.

“A oportunidade foi encontrar um ativo em desenvolvimento, porque te permite ainda capturar algum ganho que você não teria no ativo pronto. Se tivesse pronto, locado para Mercado Livre, Amazon, Shopee, seria outro preço, ou mesmo pré-locado. O que a gente fez foi topar o risco de pré-locar ele”.

Entre as outras aquisições do fundo estão: Braspark A, B eC – Garuva (SC); Camaçari III (BA) e Novo Camaçari (BA). Os detalhes das operações e cap rate podem ser lidos nas reportagens da SiiLA exclusivas para assinantes.

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