Mercado logístico da cidade de São Paulo existe e está crescendo
- Os empreendimentos logísticos da capital são menores e mais caros, porém estratégicos para as empresas que possuem como público-alvo os residentes da cidade
Popularmente, a cidade de São Paulo é conhecida pelo seu horizonte sóbrio de edifícios que estão cada vez mais altos, porém a capital paulista possui 626 mil m² de condomínios logísticos de classes A+, A e B indicam os dados da plataforma SiiLA. O perfil de empresas que mais ocupam área na logística de São Paulo são de Bens de Consumo (36,5%), que incluem o e-commerce, e empresas de Transporte e Logística (34,9%).
Além dos condomínios logísticos dentro de São Paulo, há empresas que estão investindo em montar novos espaços na capital, focados em atender a esta crescente demanda de inquilinos para manter estoque e operação logística. Já é possível identificar diversos empreendimentos deste tipo sendo desenvolvidos por toda a metrópole, incluindo bairros como Lapa, Mooca, Vila Leopoldina, Itaquera, etc.
Para Stephen Tanenbaum, CEO e fundador da SKUrban, uma das empresas que vem investindo neste tipo de negócio, a cidade tem esse perfil devido à alta densidade populacional, e esses lugares servem como pequenos centros de distribuição para atender às demandas da população.
“É uma excelente alternativa para o inquilino estar mais próximo ao cliente final, seja B2B ou B2C. Imagine: se você está fazendo uma entrega, será mais caro mandar o produto da Lapa ou de Embu? O custo de transporte, para uma entrega individualizada, tende a ser mais barato estando dentro de São Paulo do que vindo de fora”, explica Tanenbaum.
A SKUrban é focada em Co-Warehousing, galpões compartilhados, conceito que Tanenbaum trouxe dos EUA para o Brasil. Com suas operações iniciadas há um ano, a empresa possui dois galpões na cidade de São Paulo, um no bairro da Aclimação e outro na Lapa, e ambos são focados em empresas que mantêm a operação em São Paulo.
Outro modelo horizontal de condomínios são os da GoodStorage, empresa da qual Thiago Cordeiro é CEO. A companhia, que concentra suas operações em São Paulo, tem como produto principal o selfstorage, mas também possui condomínio logístico no formato tradicional, também na Lapa.
“A capital paulista concentra o maior volume de entregas de empresas e o maior mercado consumidor do país. Estar em São Paulo significa estar próximo dos nossos locatários, que consequentemente também estão perto dos seus clientes. Uma vez que os estoques estão mais próximos dos clientes finais, o transporte também é otimizado, sem a dependência de caminhões, por exemplo. Permitindo que algumas entregas possam ser feitas de moto, bike ou até mesmo a pé”, conta Cordeiro.
Custo de ocupação em empreendimentos dentro de São Paulo
Os dados da SiiLA para os imóveis logísticos de Classes A+, A e B indicam que, na capital, o valor médio pedido por metro quadrado para locação é de R$ 32,54/m². Em comparação com os dados monitorados no Brasil, o valor médio é de R$23,89/m². O valor do condomínio, que também impacta diretamente na operação dos inquilinos, é maior nos empreendimentos da capital, onde a média está em R$4,50/m², contra R$3,61/m² cobrados em média em todos os empreendimentos monitorados pela plataforma no Brasil.
Outro item importante para o custo de ocupação é o IPTU, que na análise, o Brasil possui uma média de R$0,94/m², enquanto apenas nos empreendimentos monitorados na capital paulista, o valor é de R$2,56/m²
Para o CEO da SKUrban, não devemos olhar apenas o custo de estar presente na cidade, mas também devemos os retornos. Segundo Tanenbaum, as grandes demandas compensam o investimento realizado dentro da cidade.
“Se você quer um galpão grande e barato, você vai precisar sair de São Paulo. Se você quer estar operando dentro da cidade, o custo da locação será mais caro. Mas, o custo com a operação total pode ser mais baixo, porque você está vendendo mais, você entregará mais e mais barato.”, explica.
No último relatório trimestral do Market Analytics, a cidade recebeu um novo estoque de 25 mil m², uma absorção bruta de 20 mil m² e uma absorção líquida de 18 mil m². A taxa de vacância da região também é menor que o resto do país, enquanto a capital possui 8,79%, a média nacional, sem considerar as regiões metropolitanas, é de 9,10%.
