Nos últimos 20 anos, o mercado de locação residencial passou por transformações, com novos modelos de aluguel por temporada ganhando popularidade. No Multifamily, estas diferentes modalidades já possuem nome: long stay, mid stay e short stay.

Assim como outros ativos voltados para renda, como escritórios, imóveis logísticos e shopping centers, os empreendimentos multifamily também são classificados pela plataforma Market Analytics da SiiLA, permitindo o monitoramento e a análise de performance do mercado.

“Determinar a classe do ativo é imprescindível para a tomada de decisão dos investidores. Cada classe de ativo atende a um público específico, com demandas distintas. Por isso, a SiiLA adota padrões claros para classificar todos os empreendimentos monitorados na plataforma”, comenta Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.

Os empreendimentos multifamily são divididos em três categorias: A, B e C. Assim como em outros ativos, esses imóveis precisam atender a uma série de critérios para se enquadrarem em cada categoria. 

Classificação de empreendimentos

Para que um empreendimento seja classificado como Classe A, ele deve atender ao público de alta renda, com valores de locação compatíveis com esse perfil. Além disso, o imóvel precisa ter sido construído ou reformado (retrofitado) nos últimos 10 anos.

Outros requisitos incluem comodidades de alto padrão, localização em áreas centrais, baixa criminalidade e fácil acesso a transporte público, opções de entretenimento e hospitais.

Um exemplo é o Ayra Pinheiros (foto), localizado no bairro de Pinheiros, em São Paulo. Este empreendimento oferece 21,3 mil m² de área construída e 220 unidades residenciais, com tamanhos que variam de 47 m² a 164 m².

Entre os atributos que classificam o Ayra Pinheiros como um Classe A é a localização no bairro de Pinheiros, com acesso a transporte público, tanto metrô, com as estações Fradique Coutinho e Faria Lima, quanto por diversas linhas de ônibus, e também ciclofaixas. Agrega-se a isso sua proximidade a restaurantes, bares, ao shopping Eldorado e ao parque Villa Lobos.

O empreendimento também oferece uma variedade de comodidades aos inquilinos, como piscina, lavanderia, academia, central de encomendas, ar-condicionado e espaços para trabalho.

Empreendimentos Classe B atendem principalmente à classe média e estão, geralmente, localizados em regiões com menor valorização que as de Classe A, apresentando valores de aluguel mais acessíveis. Esses imóveis foram, em sua maioria, construídos ou reformados nos últimos 20 anos.

Ativos desta classificação oferecem acesso razoável a hospitais, centros empresariais, universidades e transporte público. Estão situados em áreas centrais, com baixa criminalidade e oferecem comodidades e serviços aos seus inquilinos.

Um exemplo é o On Augusta (foto), localizado no bairro da Consolação, em São Paulo. Com 16,9 mil m² e 280 unidades que variam de 31 m² a 77 m², o empreendimento pertence à Vitacon.

Localizado na Rua Augusta, próximo à Avenida Paulista e às estações Consolação e Paulista do metrô, o On Augusta está em uma região repleta de bares, restaurantes, shoppings e universidades.

Características como lavanderia compartilhada, academia, ar-condicionado e seu perfil de uso misto são elementos que o posicionam como um ativo Classe B.

Empreendimentos Classe C atendem ao público de média e baixa renda e estão geralmente localizados em áreas mais afastadas dos centros urbanos ou em regiões com algum nível de degradação.

Esses ativos oferecem uma estrutura limitada de comodidades, normalmente sem facilidades como piscina, academia, petplace ou serviços adicionais aos inquilinos.

Um exemplo é o Vita Bom Retiro (foto), localizado no bairro do Bom Retiro, em São Paulo. O empreendimento possui 12,6 mil m² e 269 unidades, que variam de studios de 28 m² a apartamentos de um quarto com 31 m².

Embora esteja em uma região central de São Paulo, próximo à estação de metrô Armênia e com fácil acesso a restaurantes e supermercados, o bairro Bom Retiro é considerado parte do centro antigo de São Paulo, caracterizado por uma infraestrutura viária mais antiga e construções com padrões arquitetônicos de décadas passadas.

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