Rendimentos do KORE11 devem cair até 50% com o fim da RMG, e fundo entra em nova fase de maior exposição operacional

Fundo da Kinea projeta dividendos mensais entre R$ 0,60 e R$ 0,63 após dezembro de 2025, com o fim da Renda Mínima Garantida (RMG)
Com impacto direto nos rendimentos, o caso reacende o debate sobre os efeitos e limitações desse mecanismo nos FIIs

Alessandro Estevam, portfolio manager da Kinea Investimentos

Por: SiiLA News

28/07/2025

Desde seu IPO, no fim de 2023, o KORE11 vinha se destacando entre os fundos de lajes corporativas com um dos maiores rendimentos mensais do segmento: R$ 1,25 por cota. Parte desse desempenho foi sustentada pela Renda Mínima Garantida (RMG), mecanismo frequentemente utilizado por FIIs para suavizar o impacto inicial da vacância ou da maturação incompleta de um ativo recém-adquirido.

Segundo o último relatório gerencial, essa fase está próxima do fim. A expectativa da Kinea, gestora do fundo, é que a RMG se esgote até dezembro de 2025. A partir de então, os rendimentos devem passar por um ajuste relevante, com projeção de dividendos mensais entre R$ 0,60 e R$ 0,63 por cota — uma queda de até 50%.

“Considerando o atual nível de geração de receita do fundo, o consumo da RMG e a projeção de absorção das áreas vagas, os dividendos anuais devem se estabilizar entre R$ 7,20 e R$ 7,56 por cota”, informou a gestora.

A expectativa de corte nos dividendos indica que o portfólio do KORE11 ainda não é capaz de sustentar, por si só, o patamar de retornos inicialmente apresentado ao mercado.

O cenário, agora oficializado pela gestora, já havia sido antecipado por especialistas da SiiLA no início de 2024, após o IPO do fundo. Na ocasião, reportagem publicada no REsource apontava que, apesar do FII apresentar um dividend yield atrativo, a renda era fortemente dependente da RMG — e que o real teste de performance viria quando o fundo precisasse “andar com as próprias pernas”. Leia a reportagem: Renda Mínima Garantida é aposta de FII da Kinea com escritórios Classe B.

Embora a RMG possa ser útil como mecanismo de transição em imóveis em desenvolvimento ou ainda em fase de estabilização, especialistas consultados pelo REsource alertam para o risco de sua aplicação prolongada. Quando usada desde o IPO — como no caso do KORE11 — a RMG pode retardar a leitura crítica sobre a capacidade do fundo de gerar receita de forma orgânica e expor fragilidades apenas após o fim do subsídio. O encerramento da RMG trará à tona, de forma mais transparente, o desempenho real dos ativos.

Transparência elogiada, mas cotistas reagem

Apesar da queda projetada nos rendimentos, a transparência da Kinea ao comunicar o cenário futuro foi bem recebida por boa parte dos cotistas. Ainda assim, houve críticas — principalmente pelo fato de o rendimento anualizado, que girava em torno de 15%, cair para um patamar estimado de 9%. A própria gestora se referiu a esse novo nível como a “velocidade de cruzeiro” do fundo.

Além da mudança nos rendimentos, o fundo também vem sofrendo com a desvalorização de suas cotas. Desde o IPO, o KORE11 acumula queda de 29% em valor de mercado. De acordo com dados da plataforma Clube FII, a cota chegou a ser negociada a R$ 112,93 em seu pico e atualmente gira em torno de R$ 71.

Casos de RMG evidenciam limites da geração de caixa

Apesar de amplamente utilizada no setor, a RMG é um instrumento que vem sendo cada vez mais questionado por analistas, investidores e até por gestores. Ao garantir temporariamente um fluxo de distribuição não sustentado pela operação dos imóveis, a RMG pode distorcer indicadores como o Cap Rate e criar uma percepção de rentabilidade que não reflete a real performance dos ativos. Com isso, há risco de decisões de investimento serem tomadas com base em números inflados por um mecanismo temporário.

Em agosto de 2024, uma reportagem do REsource destacou o impacto da RMG em transações como as do River One e da Torre Crystal, em que a renda garantida influenciou diretamente a precificação e as expectativas de retorno.

No caso do KORE11, com a RMG se encerrando em dezembro de 2025, o fundo deverá, a partir de 2026, operar exclusivamente com a receita gerada pelos imóveis em seu portfólio. A taxa de ocupação, os valores transacionados e a capacidade de absorver as áreas vagas passarão a ser os principais vetores para a sustentabilidade dos rendimentos daqui em diante.

Perfil do portfólio

Morumbi Office Tower, empreendimento Classe B localizado na Chucri Zaidan

O portfólio do KORE11 é formado por quatro empreendimentos comerciais, sendo três em São Paulo e um no Rio de Janeiro. Na capital paulista, o fundo detém o Morumbi Office Tower, na região da Chucri Zaidan. Com 19,3 mil m², o ativo registra atualmente 14% de vacância, abaixo da média regional, que gira em torno de 18,4%, indicam os dados da plataforma Market Analytics. Outro imóvel é o Alameda Santos, nos Jardins, que apresenta a mesma taxa de vacância de 14%, enquanto a região possui média de 13,6%.

Já o Corporate Plaza, na Chácara Santo Antônio, está 100% ocupado — sendo o único do portfólio com vacância zerada.

No Rio de Janeiro, o fundo é proprietário de uma torre no Centro Empresarial Botafogo. O edifício, localizado na orla da cidade, tem vacância de 9% e é considerado um ativo de padrão A.

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