Além do híbrido: o abismo de qualidade que divide o mercado de escritórios

Enquanto o topo do mercado opera próximo do pleno, parte relevante do estoque segue desconectada da nova demanda corporativa.

Renato Franklin, CEO das Casas Bahia, inquilino responsável pela maior absorção do primeiro trimestre de 2025 em ativo de alto padrão

Por: SiiLA News

06/01/2026

O mercado de escritórios corporativos vem confirmando uma transformação que vai além do debate sobre trabalho presencial ou remoto. O setor passa a operar, de forma cada vez mais clara, em duas velocidades.

De um lado, edifícios de altíssimo padrão (A+ e A), localizados em regiões primárias, registram vacância baixa (15,09%), preços recordes e maior liquidez. Do outro, ativos das classes B enfrentam dificuldades crescentes de ocupação, pressionados pela obsolescência técnica e pela perda de competitividade.

Esse movimento, reflete a mudança de postura dos ocupantes. Escritórios deixaram de ser apenas centros operacionais e passaram a funcionar como instrumentos de atração de talentos, produtividade e posicionamento institucional.

Valor e demanda concentrada no topo do mercado

A preferência por ativos de maior qualidade não está relacionada apenas à estética. Lajes amplas, maior eficiência de layout, sistemas modernos de ar-condicionado, certificações ESG, pé-direito elevado e infraestrutura tecnológica tornaram-se pré-requisitos para empresas de tecnologia, instituições financeiras e escritórios de advocacia de grande porte.

Nos principais eixos corporativos de São Paulo, como a Faria Lima por exemplo, a combinação entre escassez de novos estoques e demanda qualificada sustentou uma nova rodada de valorização. Até o terceiro trimestre de 2025, de acordo com a plataforma Market Analytics, o valor de mercado para escritórios A+ nessas regiões atingiu R$ 143,62/m² avanço de 29,54% em relação a 2020 que fechou o ano com R$ 110,95/m².

Gráfico que ilustra o crescimento do valor de mercado para ativos de alto padrão (A+ e A) em regiões prime de São Paulo

O cenário é mais tímido nos edifícios de padrão B, onde o valor de mercado, naturalmente menor, cresceu 20,45% de 2020 para 2025, o qual atualmente se encontra em R$ 87,29.

Gráfico da diferença entre a absorção líquida entre ativos de alto padrão (A+ e A) e classe B nas regiões prime de São Paulo

Ao observar a absorção líquida, também fica evidente um crescimento e uma constância profundamente discrepantes entre as classes. O contraste se acentua no ano de maior diferença, 2022, quando o segmento de alto padrão registrou cerca de 135,5 mil m² de absorção líquida, enquanto a classe B encerrou o período com apenas 19,5 mil m².

Retrofit ou perda definitiva de valor

Para proprietários de edifícios obsoletos, o cenário impõe uma decisão estratégica. Sem investimentos em retrofit, a tendência é de desvalorização contínua e aumento do risco de o ativo se tornar financeiramente ineficiente. O custo de atualização para atingir padrões modernos de eficiência térmica e conectividade é alto, mas os dados de 2025 sugerem que este é o único caminho para evitar que o imóvel se torne um passivo financeiro.

O mercado de escritórios não está encolhendo; ele está se transformando. A métrica de sucesso para 2026 e além não será apenas a quantidade de metros quadrados locados, mas a resiliência do ativo em manter sua relevância técnica e geográfica em um cenário de altíssima seletividade.

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