Banco Central interrompe ciclo de cortes na Selic e setor imobiliário avalia efeitos no crédito
Especialistas ouvidos pelo REsource avaliam crédito, retorno dos investimentos, demanda e localização dos imóveis com a Selic mantida em 13,75%
O Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central manteve a Selic em 13,75% ao ano na quarta-feira (4), interrompendo o ciclo de cortes. No setor imobiliário, o nível dos juros e a expectativa sobre sua trajetória influenciam o custo do financiamento e a avaliação de ativos como escritórios, condomínios logísticos e shopping centers.
Na decisão, o colegiado apontou inflação mais pressionada, expectativas distantes da meta e maior incerteza, apesar da desaceleração da economia. O Copom classificou a Selic como “substancialmente contracionista” e não definiu data para retomar as reduções.
Entre os especialistas consultados pelo REsource, há quem defenda a seleção criteriosa de projetos e a preservação da capacidade financeira. Eles também apontam que demanda, localização e qualidade dos ocupantes continuam relevantes para o desempenho dos imóveis.
“O mercado imobiliário é uma atividade de longo prazo, na qual as decisões de investimento não dependem exclusivamente da taxa básica de juros, mas também de fatores como demanda, localização, renda, disponibilidade de crédito e confiança na economia”, afirma Alex Sales, fundador da Alumbra Empreendimentos Design.
Selic e juros futuros
Na manhã desta quinta-feira (5), a curva de juros futuros apresentava movimentos distintos. A taxa do DI para janeiro de 2028 recuava de 14,420% no ajuste anterior para 14,385%, enquanto a de janeiro de 2029 avançava de 14,785% para 14,855%. No vencimento de janeiro de 2031, a taxa subia de 14,975% para 15,130%, segundo dados da B3.
A Selic é a taxa básica de curto prazo, definida pelo Banco Central. Já as taxas dos contratos futuros de DI, negociados na B3, refletem os juros acumulados até cada vencimento, com expectativas e prêmios de risco incorporados, e servem de referência para operações financeiras de prazos mais longos.
Essas taxas variam conforme as expectativas do mercado: cortes esperados para mais tarde ou em menor intensidade tendem a elevá-las, mesmo com a Selic inalterada, enquanto maior confiança no controle da inflação pode levá-las a recuar. Para o setor imobiliário, o movimento pode afetar o custo de novas dívidas, o refinanciamento e o retorno exigido para investir em empreendimentos.
Jonata Tribioli, especialista em operações imobiliárias da IBR Capital, considera que a condução das contas públicas será decisiva para melhorar esse horizonte. “Para o setor imobiliário, o mais importante não é uma redução pontual da Selic, mas a perspectiva de juros menores de forma consistente. É isso que dá segurança para quem investe, constrói e compra imóveis.”
Crédito, preços e transações
Dívidas atreladas ao CDI continuam expostas ao nível elevado dos juros de curto prazo. As novas operações dependem das condições de captação, do prazo, das garantias e do risco de cada tomador, o que significa que as taxas oferecidas pelos bancos podem variar mesmo com a Selic estável.
Na avaliação de Paulo Dornelle, CEO da Okre Imóveis, a concorrência com a renda fixa eleva o retorno exigido pelos investidores. “Isso pressiona os cap rates para cima e desacelera grandes transações de investment sales, já que compradores e vendedores muitas vezes demoram a encontrar um consenso de preço”, afirma.
O cap rate (taxa de capitalização) relaciona a renda operacional líquida anual do imóvel ao seu valor. Com a mesma renda, um cap rate maior corresponde a um preço de compra menor. O indicador não considera, isoladamente, a valorização do imóvel nem o crescimento futuro dos aluguéis.
Nos fundos imobiliários, a maior concorrência da renda fixa e o retorno exigido mais alto podem afetar o preço das cotas e as emissões destinadas a financiar aquisições. A receita dos imóveis, por sua vez, depende de ocupação, contratos e capacidade de pagamento dos inquilinos.
Sales, da Alumbra, também comenta o cenário de planejamento. “O fato de não haver uma nova elevação dos juros permite que incorporadoras, investidores e compradores continuem planejando suas decisões com base em condições financeiras já conhecidas”, relata.
Logística, escritórios e shoppings
Na logística, Dornelle, da Okre, cita a demanda ligada ao comércio eletrônico e à distribuição como suporte para ativos em regiões consolidadas. No desenvolvimento de novos projetos, o financiamento mais caro pode restringir a viabilidade de condomínios e de projetos built-to-suit, construídos sob medida para um ocupante. Com o CDI elevado, a despesa financeira durante as obras também é maior, enquanto materiais e mão de obra seguem outros determinantes de custo.
Nos escritórios, o executivo aponta a procura por edifícios de classes A e A+ e o desafio de reajustar contratos sem comprometer a ocupação.
Nos shoppings, os juros também alcançam o consumo e o crédito dos lojistas. Dornelle considera que empreendimentos consolidados e dominantes preservam capacidade de geração de caixa, o que mantém o interesse de investidores seletivos.
Tribioli vê possibilidade de melhora em 2027, condicionada à evolução fiscal, da inflação e do câmbio. Para ele, houve uma interrupção dos cortes, sem indicação definitiva de que novas reduções estejam descartadas.
“Não acredito que o mercado imobiliário precise de uma redução dos juros a qualquer custo. Precisamos de uma economia que permita juros menores de maneira sustentável”, afirma.
