Focus pós-eleição eleva projeção de juros e aumenta pressão sobre FIIs e mercado imobiliário
- Mercado projeta Selic mais alta até 2028, inflação maior e crescimento menor, cenário que aumenta a concorrência da renda fixa e pressiona FIIs
Divulgado pelo Banco Central nessa terça-feira (3), o Boletim Focus apresentou uma expectativa de piora na economia brasileira. O relatório resume estatísticas calculadas, considerando as expectativas do mercado. Vale lembrar que os números são projeções do mercado e não do Banco Central, o qual os dados oficiais do Copom serão divulgados na próxima quarta-feira.
Os dados preveem que a Selic chegará a 13,5% no fim desse ano, 12,5% no fim de 2027 e 11% no final de 2028. A inflação também possui uma expectativa de piora, agora, a meta é 3% e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) em 2027 foi de 4,34% para 4,76%. Para 2028, a projeção passou de 3,75% para 4,00%. A expectativa para 2029 também aumentou, de 3,50% para 3,98%.
Outro ponto importante é o Produto Interno Bruto (PIB). A expectativa de crescimento desse ano caiu de 1,8% para 1,76%. Para 2027, passou de 1,31% para 1,2%.
Real Estate
Projetos imobiliários dependem de horizontes longos. Juros altos dificultam a viabilidade de novos projetos, fazendo com que as entregas de empreendimentos sejam adiadas, principalmente em mercados onde a oferta já é limitada.
Com a perspectiva de juros elevados por mais tempo, os FIIs continuarão a enfrentar um problema que afeta o mercado há tempos: a concorrência com a renda fixa. No primeiro pregão após o segundo turno, em 26 de outubro, o IFIX caiu 5,68%, uma das maiores quedas de sua história. A piora das expectativas fiscais e a abertura da curva de juros estiveram entre os fatores associados ao movimento.
O efeito também aparece nos números do mercado. Em outubro, o IFIX caiu 3,27% e acumulava perda de 3,79% em 2026. No mesmo período, o CDI avançava 11,63% no ano, enquanto os títulos públicos, medidos pelo IMA Geral, acumulavam retorno de 10,27%.
Com a Selic ainda em 13,75% e o Focus projetando juros de 12,5% no fim de 2027, o investidor passa a exigir um prêmio maior para manter posição em fundos imobiliários. Esse ajuste pode pressionar as cotas dos FIIs e também influenciar a avaliação dos próprios imóveis.
Um dos canais aparece no cap rate, taxa que relaciona a renda gerada pelo imóvel ao seu valor. Quando o retorno exigido pelo investidor sobe, o cap rate também pode aumentar. Se a renda do ativo permanecer a mesma, uma taxa maior reduz seu valor estimado.
O que explica esse fenômeno?
A reação está ligada à mudança de percepção do mercado no período pós-eleição. Antes do segundo turno, parte dos investidores precificava um cenário diferente para a política econômica e para as contas públicas. Com o resultado das urnas, essas posições foram revistas. No primeiro pregão após a eleição, além da queda de 5,68% do IFIX, o Ibovespa recuou 13,88%, enquanto a curva de juros abriu.
A abertura da curva de juros significa que o mercado passou a exigir taxas maiores para emprestar dinheiro ao longo dos próximos anos. Entre os fatores estão as dúvidas sobre a trajetória fiscal e a expectativa de uma inflação mais persistente. O próprio Banco Central já destacava, antes da eleição, que expectativas de inflação desancoradas e políticas econômicas com impacto inflacionário poderiam dificultar a convergência para a meta.
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